Temel yalıtımı, bohçalama ve drenajın önemi

Kat karşılığı dönüşümlerde maliklerin en çok sordukları sorular, Dairemiz kaç metrekare olacak?

Hangi katta, hangi cephede oturacağız? Mutfak dolapları, parkeler, seramikler hangi marka olacak?

Elbette bunların hepsi önemli. Ama özellikle -2 otopark gibi zeminin altına inen yapılarda, asıl bakılması gereken yerlerden biri toprağın altıdır.

Ben yıllardır sektörün içinde, bölgemizdeki binaları ve dönüşüm süreçlerini yakından takip eden ve de deneyimleyen biri olarak şunu açıkça söyleyebilirim.

Temel ve bodrum katlarda su sızıntısı, rutubet ve yalıtım sorunları yaşayan bina ve maliklerle azımsanmayacak kadar sık karşılaşıyorum.

Üstelik bunların bir kısmı çok eski binalar da değil…

Yeni yapılmış, dışarıdan bakıldığında son derece şık ve nitelikli görünen binalarda bile -1 ve özellikle -2 otopark seviyelerinde su sızıntıları, duvarlarda kabarma, rutubet, nem ve çözümü ciddi maliyetlere - ulaşabilen sorunlar yaşanabiliyor.

Bu yüzden bu konuyu masa başından konuşmuyorum.çSahada görüyorum. Maliklerden dinliyorum. Binalarda karşılaşıyorum.

Kendim de yaşıyorum. Sonradan çözüm aramanın ne kadar zor, yıpratıcı ve pahalı olabildiğine tanık oluyorum.

Tam da bu nedenle kat karşılığı dönüşümlerde temel su yalıtımı, bohçalama ve drenaj konusunun, dekorasyon malzemelerinden önce konuşulması gerektiğini düşünüyorum.

Çünkü yapı zeminde derinleştikçe, parselin zemin ve yeraltı suyu koşullarına bağlı olarak, temel ve bodrum perdelerinin suya karşı korunması daha kritik hâle gelebiliyor.

Su, yalıtımın sürekliliğinin bozulduğu bir noktadan, hatalı çözülmüş bir derzden veya tesisat geçişinden kendisine yol bulabiliyor.

Üstelik suyun acelesi yoktur. Bina teslim edilir. Anahtarlar alınır. Dairelere taşınılır.

Müteahhit başka şantiyeye geçer. Bir yıl geçer… Belki birkaç kış…

Sonra -2 otoparkın bir duvarında küçük bir nem lekesi belirir.

Ardından boya kabarır. Rutubet kokusu başlar. Su sızıntıları görülür.

Maliklerin yıllarca konuşacağı o soru ortaya çıkar:

BU BİNA DAHA YENİ… NASIL SU ALIYOR?

İşte sektörün içinde biri olarak benim özellikle dikkat çekmek istediğim nokta tam da bu.

Kat karşılığı dönüşümlerde en büyük hatalardan biri, teslim günü görülecek malzemeleri saatlerce konuşurken, binanın ömrü boyunca bizi koruyacak görünmeyen imalatları, birkaç satırlık teknik şartnameye bırakmaktır.

Mutfak dolabını değiştirebilirsiniz. Parkeyi yenileyebilirsiniz. Seramiği söktürebilirsiniz.

Ama bina tamamlandıktan, toprak dolgusu ve çevre düzenlemesi yapıldıktan sonra, temel ve bodrum perdelerindeki hatalı su yalıtımına ulaşmak çok daha zor ve maliyetli olabilir.

Üstelik suyun görüldüğü yerle yapıya girdiği yer de aynı olmayabilir.

Bir usta gelir. Diğeri gider. Duvar açılır. Enjeksiyon yapılır. Boya yenilenir. Su kesildi sanılır.

Bir sonraki kuvvetli yağmurda başka bir noktadan yeniden çıkar.

Çünkü bazen sorun çözülmemiştir…

Sadece suyun çıktığı yer kapatılmıştır.

Bu nedenle bohçalama yapılacaktır veya drenaj sistemi kurulacaktır yazması tek başına yeterli değildir. Nasıl yapılacak?

Zemin ve yeraltı suyu koşulları dikkate alındı mı?

Drenaj suyu güvenli biçimde nereye tahliye edilecek?

Temel altı yalıtımı ile bodrum perdelerindeki yalıtımın sürekliliği nasıl sağlanacak?

Derzler ve tesisat geçişleri nasıl çözülecek?

Özellikle -2 otopark seviyelerinde suyun tahliyesi pompalara bağlıysa, elektrik kesintisi ve pompa arızasına karşı nasıl bir sistem kurulacak?

En önemlisi...

BU İMALATLARIN ÜSTÜ KAPATILMADAN ÖNCE KİM KONTROL EDECEK VE NASIL BELGELENECEK?

Çünkü drenaj önemlidir ama su yalıtımının yerine geçmez.

İyi malzeme önemlidir ama kötü işçiliği telafi etmez. Bohçalama önemlidir ama yalıtımın sürekliliği sağlanmamışsa sistem en zayıf noktasından sorun çıkarabilir.

Asıl güvence, doğru proje, zemine uygun çözüm, doğru uygulama, nitelikli işçilik, denetim ve kritik imalatların üstü kapatılmadan önce belgelenmesidir.

Sektörün içinde yıllardır binaları, dönüşüm projelerini ve sonrasında yaşanan sorunları gözlemleyen biri olarak şunu özellikle söylemek isterim.

Bir binanın su yalıtımıyla ilgili yapılan hata, teslim günü görünmeyebilir. Ama görünmediği için yok değildir.

Bugün bölgemizde bu sorunlarla mücadele eden maliklerin yaşadıklarını gördükçe, kentsel dönüşüm sürecindeki hak sahiplerine aynı şeyi hatırlatmak istiyorum.

Sadece kaç metrekare daire alacağınızı sormayın.

Sadece mutfağın markasını, parkenin rengini, cephenin görünümünü konuşmayın.

Bir kişi de masaya şu soruyu koysun.

BU BİNANIN TEMELİNİ VE -2 OTOPARKINI SUYA KARŞI NASIL KORUYACAĞIZ?

Çünkü müteahhit binayı teslim eder.

Şantiye dağılır.

Ustalar gider.

Ama toprağın altında yapılan imalatlarla yıllarca malikler yaşar.

Bugün temel aşamasında kontrol ettirmekten kaçındığınız bir imalatın bedelini, yarın yıllarca aidatlarla, tamiratlarla, bitmeyen toplantılarla ve kaybolan huzurla ödeyebilirsiniz.

Bir binanın en pahalı hataları bazen yapılırken en kolay düzeltilebilecek, fakat üstü kapatıldıktan sonra ulaşılması en zor olan hatalardır.

Bu yüzden binanız yükselirken yalnızca yukarı bakmayın.

Bir kez de aşağıya, temele bakın.

Çünkü sektörün içinde gördüğüm gerçek çok net:

SUYUN SESİ ÇIKMAZ… AMA TEMELDE İHMAL EDİLEN HER AYRINTI, YILLAR SONRA MALİKLERE ÇOK AĞIR BİR FATURAYLA KONUŞUR.