Eski mülkiyet hakkınızın yeni binaya nasıl taşındığının iki sessiz başrol oyuncusu mimari projeniz ve arsa payınızdır. Yeni yapının hukuki ve fiziksel anatomisidir.

Bu ikisini es geçen malikler, günün sonunda, biz böyle konuşmamıştık! cümlesiyle sıklıkla karşılaşabilir. O cümlenin de tapuda maalesef karşıliğı yoktur.

Mimari projeye bazen emlak ilanına bakar gibi bakılıyor.

Salon güzel, balkon da büyük, mutfak kullanışlı..

Oysa proje aslında yeni binada kimin, nerede ve neye sahip olacağının, yani binanızın, geleceğinin haritasıdır.

Aynı büyüklükte iki daire düşünün. Biri üst katta, açık cephede, gün ışığı alıyor. Diğeri alt katta, karanlık cephede, karşı duvarla göz göze. Metrekare aynı. Peki değer aynı mı?

Zaten Kat Mülkiyeti Kanunu'nun arsa payı mantığı da yalnızca metrekaresine bakmaz. Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre, hesaplanan değerleriyle oranlılığı esas alır.

Yargıtay kararlarında da değer değerlendirilirken, metre karenin yanında kat, konum, cephe, manzara ve güneşten yararlanma gibi unsurların dikkate alınması gerektiği görülür.

Demek ki aynı metre kare iki daire, aynı değerde olmak zorunda değildir.

Gayrimenkulün de karakteri vardır. Biri güneşi karşılar. Diğeri komşu duvarıyla sabah kahvesi içer.

Bir bağımsız bölümün değeri yıllar sonra arttı diye de arsa payı kendiliğinden değiştirilmez.

Bugün önünden metro geçti, cadde değerlendi, manzara açıldı diye..

35 yıl önceki arsa payı cetvelini bugünkü piyasa fiyatına göre yeniden yazamazsınız.

Arsa payı meselesinde bugünkü fiyatla, kuruluş tarihindeki değer ölçütünü birbirine karıştırmamak gerekir. Tapuda ki o küçük kesirli rakam arsa payı…

Bazı aşamalarda karar gücünün matematiğine dönüşmüş halidir.

Yıllarca tapunun bir köşesinde sessizce duran, çoğu malikin ne anlama geldiğini bile sormadığı o rakam.

Kentsel dönüşüm başlayınca birden apartmanın başrol oyuncusu olur. Çünkü arsa payı hem teknik bir tapu terimi, hem de arsadaki ortak mülkiyet hakkınızın oranıdır.

Dahası, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçlerde hisseler, bazı karar mekanizmalarında doğrudan önem taşır.

O nedenle yıllardır Dairem 95 metrekare! demekle yetinen malik artık başka bir soruyu da sormalıdır.

Peki arsa payım ne? Hatta bir tane daha bu pay, bağımsız bölümün değeriyle doğru orantılı belirlenmiş mi?

Çünkü kimi zaman kentsel dönüşüm binanın çatlağından önce, eski tapunun da çatlaklarını ortaya çıkarır. Orası yıllardır bize ait!

Kentsel dönüşümün en meşhur cümlelerinden birinden de söz etmeden olmaz.

Depoyu 35 yıldır biz kullanıyoruz.! Bahçenin o kısmı bizim! Çatı alanı benim dairemin..

Peki…

Neye göre?

Tapuya göre mi?

Projeye göre mi?

Yoksa yıllardır öyle kullanıldığı için mi?

Çünkü fiilî kullanım ile mülkiyet hakkı aynı şey değildir.

Bir alanı yıllarca kullanmak, o alanı otomatik olarak bağımsız bölümünüzün parçası yapmaz.

Gayrimenkulde alışkanlık başka,

Mülkiyet başkadır.

Sonuç olarak,

Yeni binanın,

Graniti, mutfak dolabı, klimasından önce yeni binada tam olarak ne alacaksınız sorusunu sorun..

Hangi bağımsız bölüm?

Kaç net ve brüt metrekare?

Hangi kat?

Hangi cephe?

Balkon, teras, depo ve otoparkın hukuki niteliği ne?

Bütün bunlar mimari proje, idari sözleşme, teknik şartname ve paylaşım cetvelinde birbiriyle örtüşüyor mu?

Çünkü satış görselindeki güneşli balkon size ait değilse, manzaranın çok güzel çizilmiş olmasının size faydası yok.

Kentsel dönüşümde, yeni binada hakkınızın nasıl görüneceği önemlidir.

Bu yüzden yeni binanın üç boyutlu görseline hayran olmadan önce tapunuza bakın.

Arsa payınızı bilin.

Projeyi inceleyin.

Sözleşmeyle karşılaştırın.

Çünkü sözleşmede başka, projede başka, satış sunumunda bambaşka bir dünya varsa sürpriz yumurtayla karşılaşabilirsiniz.

Çünkü kentsel dönüşümde mesele hakkınızı da yeni binaya eksiksiz taşıyabilmektir.

Hakkınız enkaz altında kalmasın.

Binanız dönüşürken hakkınız da dönüşmesin.