Kentsel dönüşümün sonuna kadar arkasındayız ama hiçbir vatandaş mağdur edilmemeli

YENİ Parti Afyonkarahisar İl Başkanı Faruk Duha Erhan Merkez İlçe Başkanı Melih Şallı ve Belediye Meclisi Yeni Parti Grup Başkanvekili Dr.M.Kemal Demirkırkan ortak Kentsel Dönüşüm basın toplantısı düzenledi. Toplantıda Yeni Parti Afyonkarahisar Belediye meclis grubu tarafından hazırlanan kentsel dönüşüm raporu kamuoyunun dikkatine sunuldu.

Toplantıda konuşan İl Başkanı Erhan kentsel dönüşüm konusunun şehirde 2013 yılından itibaren gündeme gelmesine rağmen bir türlü başlatılamadığını söyledi.

Erhan şunları söyledi: “Afyonkarahisar'da kentsel dönüşümde daha önce 2 kez girişimde bulunuldu fakat bir sonuç alınamadı. Bu kez üçüncü defa kentsel dönüşümle ilgili bir çalışma başlatılacağı yönünde medya da bilgi sahibidir. Mısri Camii ve İmaret Camii'nin etrafının riskli olduğu 2013 yılında tespit edilmişti. Bugünümüze geldik 2026 yılında önümüze bazı çalışmalar koyuluyor. Baştan şunu belirtelim. Kesinlikle ve kesinlikle kentsel dönüşüm yapılması gerekiyor. Bu kentsel dönüşümün sonuna kadar arkasındayız. Ama milletin kurduğu Yeni Parti olarak her zaman milletimizin çıkarlarının menfaatlerinin de yanında olmak zorundayız. Burada hiçbir vatandaşımızın mağdur edilmemesini istiyoruz.”

AKP’NİN EN BÜYÜK YAPTIĞI HATA HER ZAMA PLANSIZLIK

Belediye Meclis grubu tarafından kentsel dönüşüm raporu hazırlandığını ifade eden Erhan sözlerini şöyle sürdürdü: “Yeni Parti Afyonkarahisar Belediye Meclisi Grup Başkan Vekilimiz Dr. M. Kemal Demirkırkan’ın öncülüğünde çok detaylı bir çalışma yapılarak çok derin bilgiler içeren teknik bir rapor hazırlanıldı. Kendisi bu raporu medya aracılığıyla kamuoyuna sunacak.

Bizim burada durduğumuz nokta sadece vatandaşımızın çıkarlarının ne olduğu ile ilgilidir. Biz kentsel dönüşüm adı altında hiçbir vatandaşımızın mağdur edilmemesini istiyoruz. Bunun haricinde AKP'nin en büyük yaptığı hata her zaman plansızlık olmuştur. Bu kentsel dönüşüm planlandı mı? Altyapıyla ilgili herhangi bir çalışma yapıldı mı? Bunların da irdelenmesi gerekiyor. Burada sadece bina yapmak, binaları yenilemekle kalmayıp orada daha sonraki yaşamı da düşünmemiz lazım. AKP maalesef her şeyi plansız yaptığı gibi bunu da plansız yapacak diye açıkçası bizi korkutuyor” ifadelerini kullandı.

YENİ PARTİ BELEDİYE MECLİS ÜYELERİNCE HAZIRLANAN DETAYLI KENTSEL DÖNÜŞÜM RAPORU ŞÖYLE:

1. YÖNETİCİ ÖZETİ

Mısri Camii ve İmaret Camii çevresi 2013'te "riskli alan" ilan edildi. Aradan on üç yıl geçti; iki girişim sonuçsuz kaldı. Bu süre boyunca bölgeye inşaat ruhsatı verilmedi ve yüzlerce ev bakımsızlıktan çürüdü. Bugün üçüncü girişim yürüyor: Afyonkarahisar Belediyesi projeyi 3 Ağustos 2026'da Meclis'e sundu, 4 Ağustos'ta bilgilendirme ofisini açtı ve hak sahiplerinden imza toplamaya başladı. Sahada kullanılan hesap belgesi, "Uygulama Esasları", 1 Ekim 2026'da Meclis'ten geçti.

Kentsel dönüşüme karşı değiliz. Deprem riski gerçek; sağlıksız yapı stoğu ve düzensiz yapılaşma nedeniyle dar sokaklara itfaiye giremiyor; yaşlı nüfus ısınmasız ve bakımsız evlerde yaşıyor. Bu dönüşümün bir an önce ve doğru biçimde yapılması Afyonkarahisar’ın en önemli şehircilik meselesidir.

Kentsel dönüşüm bina yıkıp, bina dikmek değildir. Güvenli yapı, doğru plan, ulaşım, okul, sağlık ocağı, yeşil alan ve adil hak ediş birlikte düşünülmelidir. Siyaset malzemesi olarak görülmez, doğru planlanır bilimsel verilerle yürütülür ve hak sahiplerinin rızası gözetilirse, kentsel dönüşüm Afyonkarahisar'ın önünü açar, şehrimize yeni bir vizyon kazandırır. Ancak yanlış planlanır, sosyal ve ekonomik boyutları gözardı edilirse bugün çözüm diye başlayan süreç, yarının büyük şehircilik sorununa dönüşebilir.

Kentsel dönüşüm Afyonkarahisar için büyük bir fırsattır. Bu fırsatın çağ atlatan bir dönüşüme mi, yoksa yeni mağduriyetlere mi dönüşeceği bugün alınacak kararlara bağlıdır.

Bu rapor, sürecin bugünkü hâlinde sekiz ciddi sorun tespit etmiştir.

1. Esaslar iki ay sahada uygulandıktan sonra, madde madde görüşülmeden Meclis'ten geçmiştir. Meclis 4 Mayıs 2026 tarihli 254 sayılı kararında esasların "değerlendirilmek ve karara bağlanmak üzere" Meclis'e geri getirilmesini şart koşmuştu. Belge 4 Ağustos'tan itibaren sahada uygulandı; bu belgeye göre metrekare bildirildi, imza alındı. Meclis belgeyi 1 Ekim 2026 tarih ve 467 sayılı kararla, komisyondan geldiği şekliyle ve oybirliğiyle kabul etti. Biz de kentsel dönüşüme destek için evet oyu verdik. Ancak on beş maddelik belge oturumda madde madde okunmadı; tek paragraflık komisyon raporuyla onaya sunuldu. Bu rapor, o gün görüşülmeyen maddelerin içini açmaktadır.

2. Onaylı imar planı yoktur. Belediye'nin 18 Eylül 2026 tarihli cevap yazısı bunu açıkça belirtir; bu rapora daha sonraki bir plan onayı da sunulmamıştır: "Onaylanmış yeni bir imar planı bulunmamakta, çalışmalar taslak aşamasındadır." Plan olmadan emsal, kat ve kesinti oranı kesinleşmez; dolayısıyla vatandaşa söylenen metrekare de kesin değildir.

3. Belgeler birbirini tutmuyor. Meclis sunumu %10 kesinti diyor, Uygulama Esasları %45'e kadar. Sunum "kat karşılığı %50" diyor, Esaslar 0,45 katsayısı. Esaslar maliyet hesabını "taslak imar planda öngörülen (en az 10 katlı)" yapılara göre kurmuş; Meclis sunumunda ise zemin+6 ve emsal 2,20 denmiş. Sunum 25.000 TL/m² inşaat maliyeti vermiş, Esaslar 30.000 TL. Bir vatandaş bu belgelere bakıp hakkını hesaplayamaz. Tam liste Ek 2'dedir.

4. Rakamlar açıklanmıyor. Belediye formülü, DOP oranını, emsali ve birim fiyatı KVKK gerekçesiyle vermemektedir. Oysa bunlar kişisel veri değil, herkes için geçerli parametrelerdir. Kendi taşınmazının raporunu isteyen vatandaşa da rapor verilmemektedir; Bilgi Edinme Kanunu bunun için 15 iş günü süre öngörür.

5. Formül, arsası büyük ve boş olanı cezalandırmaktadır. Cadde üzeri ile çıkmaz sokak arasındaki değer farkı yalnızca 2,8 kat kabul edilmiştir; piyasada bu fark çok daha yüksektir. Boş arsa sahibi hakkının yalnızca %5'i kadar borçlanabilirken, bina sahibi %30 borçlanabilmektedir. Kat sayısı artırıldığı hâlde hak edişlerin buna paralel iyileşmediği yönünde yaygın bir algı vardır; artan imar hakkının kime yansıdığı açıklanmalıdır.

6. Ön sözleşmeye "niyet beyanı" denmekte, ama vatandaşa yükümlülük yüklenmektedir. Esaslar, ön uzlaşma belgesini iki taraf için de bağlayıcı olmayan niyet beyanı sayar. Aynı belge hak sahibi için devredilemez, taşınmaz satılırsa hükümsüz kalır, yanlış beyanda suç duyurusu öngörür; etap veya takvim değişirse kira yardımı ve tazminat talebini kapatır. İdare ise katsayı ve oranları güncelleyebilir. Bağlayıcı olmayan bir belgede bu yükümlülüklerin ne işi var? Nabız yoklamak için imza gerekmez.

7. Kira yardımı gerçekçi değildir. Daire başına 4.500-6.000 TL öngörülmektedir. Bu tutar bugünkü rayicin çok altındadır; binlerce ailenin aynı dönemde kiraya çıkması kiraları daha da yükseltecektir. Yardım rayice göre belirlenmeli, süresi baştan yazılmalı ve yeni konut teslim edilinceye kadar sürmelidir. Borçlanma taksitinin hangi endekse bağlanacağı ise hiç açıklanmamıştır.

8. Yapım modelinde güvence yoktur. Model özel yüklenici ve Zaferkent A.Ş.'ye dayanmakta; arsanın %55'i yükleniciye kalmaktadır. Bina tamamlama sigortası, teminat mektubu ve kademeli tapu devri gibi mekanizmalar öngörülmemiştir. İstanbul Fikirtepe bu güvencelerin yokluğunda ne olduğunun örneğidir. Okul, sağlık ocağı, yeşil alan ve trafik çözümü sunumda yer almamıştır.

Talebimiz süreci durdurmak değil, düzeltmektir. Esaslar Meclis'te madde madde yeniden görüşülsün; formül, DOP ve emsal yazılı olarak açıklansın; hak sahibine kendi raporu verilsin; kira yardımı ve borçlanma şartları baştan yazılsın; yükleniciye güvence şartı konsun; 42 hektar tek seferde değil etaplarla ele alınsın. Yirmi altı maddelik öneri listesi 8. bölümdedir.

Hız talimatı vardır ve doğrudur. Ancak hız, şeffaflığın ve adaletin yerine geçmez.

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Sade tanım: Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız ya da eskimiş yapı stokunun; yolu, altyapısı, yeşil alanı ve okuluyla birlikte planlı biçimde yenilenmesidir. Bina yıkıp bina yapmak değil, bir mahalleyi baştan planlamaktır. Hedefi şehrin fiziksel, ekonomik ve sosyal yapısını birlikte iyileştirmektir.

Tarihçe: "Kentsel yenileme" kavramı Avrupa'ya II. Dünya Savaşı sonrası yıkılan şehirlerin yeniden inşasıyla girmiştir. Orta Avrupa'nın tarihi şehirleri yeniden yapılırken temel ilke, katedraller, köprüler ve tarihi merkezlerin koruma altına alınmasıydı. Kentsel dönüşüm doğduğu günden beri tarihi dokuyu korumakla birlikte düşünülmüştür; ikisi birbirinin alternatifi değildir.

Türkiye'de kavram 1999 Marmara ve 2011 Van depremlerinden sonra afet eksenine oturdu. 2012'de çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ana araç oldu; 2023 Kahramanmaraş depremlerinden sonra 7471 sayılı Kanun'la köklü biçimde değiştirildi.

Temel kavramlar (ayrıntı Ek 4'te):

· Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı (eskiden Bakanlar Kurulu) kararıyla belirlenen alan. Mısri ve İmaret çevresi böyle bir alandır.

· Rezerv yapı alanı: Dönüşümde kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alanlar. 2023 değişikliğiyle üzerinde yapı bulunan yerleşik alanlar da rezerv ilan edilebilir hâle gelmiştir (bkz. 6.9).

· Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Belediyenin yol, park, okul, otopark gibi ortak alanlar için parsellerden bedelsiz kestiği pay. Kanuni üst sınır %45'tir. Bir parselden daha önce kesinti yapılmışsa, yalnızca %45'e tamamlamak üzere ek kesinti yapılabilir.

· Emsal (KAKS): Arsanın kaç katı kadar toplam inşaat yapılabileceği. Emsal 2,20 ise 1.000 m² arsaya 2.200 m² kapalı alan. Emsal, dağıtılacak daire sayısını doğrudan belirler.

· TAKS: Binanın yere bastığı alanın arsaya oranı. Emsal açıklanıp TAKS açıklanmazsa, binaların nereye ve ne büyüklükte oturacağı bilinemez.

· Hak ediş: Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri karşılığında yeni projeden alacağı metrekare. Mevzuat terimi değildir; uygulamada kullanılır.

· Uzlaşma oranı (%50+1): Kanun'a göre karar, kişi sayısına göre değil, arsa payına göre salt çoğunlukla alınır. Toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler "evet" derse karar alınmış sayılır.

· Kira yardımı: Riskli alanlarda 48 aya kadar. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın 2026 tablosuna göre Afyonkarahisar'da malik için aylık 4.500 TL, kiracı için 9.000 TL defaten.

3. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMAÇLARI — BU RAPORUN ÖLÇÜTÜ

Kentsel dönüşümün üç temel amacı vardır:

1. Afete dayanıklılık: Depreme dayanıklı, güvenli yapı ve yaşam çevresi oluşturmak.

2. Modernizasyon: Ulaşım, sağlık, eğitim, altyapı ve sosyal donatıları çağdaş standarda getirmek.

3. Tarihi doku ve yeşil alan: Tarihi yapıları korumak, yeşil alanları ve kamusal mekânı güçlendirmek.

4.

Bu üç amaçtan hiçbirine hizmet etmeyen bir uygulamanın adı ne olursa olsun kentsel dönüşüm değildir; yeniden yapılaşmadır. Bu rapor Mısri-İmaret projesini bu üç ölçüte vurur.

Ölçütü biz koymuyoruz; Belediye'nin kendi 2025-2029 Stratejik Planı koymuş. "Tarihi Dokuya Uygun Yaşanılabilir Kent" başlığı altında aynen şöyle yazıyor:

"Kentsel dönüşüm uygulamalarının kültürel kimliğe ve yapıya uygunluğu gözetilecektir." / "Şehirleşmede yatay mimari esas alınacak; kentsel ortak yaşam, kentsel aidiyet, mahalle kültürü ve kent bilincini geliştirecek strateji ve uygulamalar yaygınlaştırılacaktır."

Aynı Plan, "yüksek katlı binaların zemin problemi olan bölgelerde inşa edilmesini" tehdit listesine yazmış. Bu rapor Belediye'yi kendi koyduğu standartla ölçüyor.

4. AFYONKARAHİSAR'DA SÜREÇ: 2013'TEN BUGÜNE

4.1 Alan

	Mısri Camii Civarı	İmaret Camii Arkası
Karar	BKK 2013/4444 (11.03.2013), RG 26.04.2013	BKK 2013/4677 (17.04.2013), RG 17.05.2013
Alan	17,02 ha	24,84 ha
Mahalleler	Hacı Cafer, Hacı Eyüp, Hacı Nuh, Hacı Alioğlu, Mecidiye, Dairecep, Gündoğmuş, Karamanoğlu	Gökçe, Aksaraylı, Barbaros, Metli, Sümer, Nakilci, Bademli, Fakıpaşa, Hacı Mustafa, Hacı Abdurrahman, Hacınasuh
Planlanan konut (Ağustos 2026 sunumu)	2.766	3.190

Toplam: 41,86 hektar, mevcut yaklaşık 3.500 bağımsız bölüm, yaklaşık 4.100 hak sahibi (veraset işlemleri tamamlandığında 5-7 bin), planlanan 5.956 konut, Belediye açıklamasına göre 780 bin m²'yi aşan inşaat alanı ve yaklaşık 20 milyar TL yatırım. Hak sahiplerinin yaklaşık %80'i müstakil ev, %20'si daire sahibidir.

4.2 Üç girişim, on üç yıl

Birinci dönem (2013): Riskli alan ilan edildi; Bakanlık 9 Mayıs 2013 tarihli Olur'la Belediye'yi "geçici olarak" yetkilendirdi: hak sahibi tespiti, anlaşma, kira yardımı, değerleme, imar planı ve tasarım projesi, tahliye ve yıkım. O günden bu yana bölgeye yeni inşaat ruhsatı verilmiyor.

İkinci dönem (2020-2023): TOKİ iştiraki GEDAŞ'ın hazırladığı proje 30 Aralık 2020'de hak sahiplerine sunuldu. Arsaya metrekare başına 400-1.750 TL biçildi; TOKİ dairesi için vatandaştan daire bedelinin yaklaşık %70'i istendi. Tepki büyük oldu. Ocak 2021'de Kentsel Dönüşüm Dayanışma Derneği kuruldu, riskli alan kararına karşı Danıştay'a gidildi. Danıştay 6. Dairesi iki kez iptal etti; İdari Dava Daireleri Kurulu iki kez bozdu ve 28 Aralık 2023'te davayı kesin olarak reddetti. Riskli alan kararları ayakta kaldı. Bu arada Bakanlık, 1 Aralık 2021'de "yürürlüğe girmemiş imar planlarıyla işlem yapmayın" talimatı verdi. Hakkını teslim edelim: on yıllık kilidin bir kısmı dava sürecinden ve Bakanlık talimatından kaynaklandı; sorumluluk yalnızca Belediye'de değil.

Üçüncü dönem (2024- ): Belediye Kentsel Dönüşüm Birimi kurdu. Rezerv alan için Bakanlık ve TOKİ'yle yazıştı, sonuç alamadı. Nisan 2025'teki yetki devri talebi Temmuz'da reddedildi. İmar planı Ağustos 2025 ve Ocak 2026'da Bakanlığa gitti; Bakanlık 12 Ocak 2026'da planı geri çevirdi: "matematiksel model yok, saha çalışması yok, sosyal donatı yetersiz." Şubat 2026 Meclisi'nde Belediye Başkanı, Bakanlığın "emsali düşürün, vatandaşı borçlandırın" dediğini açıkladı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ise 2025'te gönderdiği yazıda "vakit geçirmeksizin başlayın, en kısa sürede bitirin" dedi.

4.3 2026: Meclis kararları ve saha uygulaması

Tarih	Meclis kararı	İçerik
04.05.2026 – 254	Oybirliği	İki Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme Ofisi açılması; vatandaş görüşlerinin toplanması; "Kentsel Dönüşüm Uygulama Esaslarının oluşturulmasına ve belirlenen bu esasların değerlendirilmek ve karara bağlanmak üzere yeniden Belediye Meclis gündemine alınmasına"
03.08.2026 – 363	Oybirliği	254 sayılı kararın güncellenmesi → Bayındırlık ve İmar Komisyonu'na havale. Aynı oturumda proje sunumu yapıldı.
01.09.2026 – 420	Oybirliği	254 sayılı kararın güncellenmesi → "teknik çalışmalar tamamlandıktan sonra tekrar Meclis gündemine" — ertelendi
09.09.2026 – Komisyon raporu 49	Bayındırlık ve İmar Komisyonu	Uygulama Esasları uygun görüldü
01.10.2026 – 467	Oybirliği	Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları "Komisyondan geldiği şekliyle" kabul edildi, uygulanmasına karar verildi. On beş maddelik belge oturumda madde madde okunmadı; komisyon raporu okunarak oylandı.

Sahada ise: 4 Ağustos 2026'da Kentsel Dönüşüm Ofisi açıldı, ilk ön sözleşme aynı gün imzalatıldı; ön uzlaşmanın yıl sonuna kadar süreceği ilan edildi. Belediye ilk kazmayı 2027'de vuracağını söylüyor. Bitiş tarihi söylemiyor.

Bugün (Ekim 2026): Uygulama Esasları 1 Ekim'de Meclis'ten geçti; sahada iki aydır uygulanan belge aynen onaylandı. 18 Eylül tarihli Belediye yazısına göre onaylı imar planı yok; bu rapora sonradan bir plan onayı sunulmadı. Uzlaşma yüzdesi ve imza sayısı açıklanmıyor. Görüşmeler ve imzalar sürüyor.

5. PROJENİN OLUMLU YÖNLERİ

Eleştiri hakkaniyetli olacaksa önce doğruları teslim etmek gerekir.

5.1 Deprem riski gerçek, dönüşüm şart

Afyon Kocatepe Üniversitesi Deprem Merkezi'ne göre Gecek, Gazlıgöl ve Erkmen fayları şehir merkezini 6,8 büyüklüğünde bir depremle vurabilir. AFAD il sınırında 31 diri fay saymış. 2002 Çay-Sultandağı depremi 42 can aldı. Bölgedeki binaların yarısından fazlası 2000 öncesi. Dar sokaklara ambulans giremiyor; 60-80 yaşındaki insanlar ahşap, ısınmasız, doğalgazsız evlerde yaşıyor.

5.2 Yerinde dönüşüm ilkesi doğru

Rezerv alan bulunamayınca "yerinde dönüşüm" denmesi ve "önce aranızda anlaşın demeyeceğiz" yaklaşımı, insanı mahallesinde tutmayı hedefliyor. Zeybek döneminin Gökçe'ye taşıma seçeneğine göre bu bir ilerlemedir.

5.3 Hak edişler önceki döneme göre iyileşti; ama beklenen kadar değil

Hak edişler önceki dönem göre görece iyileştiği ifade edilse de hala beklenen düzeyde değildir. Önceki döneme göre kat sayısı ve emsal artırıldığı halde, hakedişlerin bu artışa parallel iyileşmediği yönünde hak sahipleri arasından yaygın bir algı vardır. Artan imar hakkının kime yansıdığı sorusu cevapsızdır. (bkz. 6.4).

5.4 Bakanlığın emsali düşürmesi olumlu

Belediye'nin ilk teklifi Mısri için 8-12 kat ve emsal 2,50-3,50'ydi. Bakanlık kabul etmedi; 3 Ağustos Meclis sunumunda ifade edildiği üzere emsal 2,20 ve zemin+6 katta uzlaşıldı. Şehir silueti ve tarihi doku için doğru yönde bir adım.

5.5 Zemin görece sağlam

Mısri ve İmaret kalenin eteğinde, volkanik kaya üstünde; ovadaki alüvyon ve sıvılaşma riski burada yok. Proje teknik olarak yapılabilir.

5.6 Uygulama Esasları'nda bazı doğru ilkeler var

Daha önce yol için terk edilmiş alanların kök parsele geri eklenmesi (derneğin önceki dönemdeki itirazının karşılanması), resmî yapı maliyet tebliği ve aşınma cetvelinin referans alınması, görüşmelerin tutanağa bağlanması ve belgenin kendi ifadesiyle "mülkiyet odaklı hak mahrumiyetlerine meydan vermeyecek şeffaf uzlaşma" hedefi doğru ilkelerdir. Bu ilkeler 1 Ekim 2026'dan beri bir Meclis kararının parçasıdır. Sorun şu ki büyük ölçüde kâğıt üzerinde kalmışlardır. Bu raporun Belediye'den tek istediği, kendi yazdığı ve Meclis'in onayladığı ilkelere uymasıdır.

6. SORUNLAR VE RİSKLER

6.1 Meclis Onayından Önce Uygulanan, Sonra Aynen Onaylanan Esaslar

Belediye Meclisi 4 Mayıs 2026'da, 254 sayılı kararla ve oybirliğiyle, Uygulama Esasları'nın hazırlanmasına yetki verdi. Aynı kararda bir şart koydu: esaslar "değerlendirilmek ve karara bağlanmak üzere yeniden Belediye Meclis gündemine" gelecek. Ağustos'ta konu komisyona gitti. Eylül'de "teknik çalışmalar bitince" denilerek ertelendi.

Belge o sırada sahada uygulanıyordu. 4 Ağustos'ta ofis açıldı; "İmaret ve Mısri Kentsel Dönüşüm Riskli Alanları Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları" başlıklı belgedeki formülle vatandaşın metrekaresi hesaplandı, o rakamla ön sözleşme imzalatıldı. Belgenin kendi son maddesi "Belediye Meclisi kararı ile yürürlüğe girer" diyordu. İki ay boyunca, yürürlükte olmayan bir belgeyle imza toplandı.

Meclis belgeyi 1 Ekim 2026'da, 467 sayılı kararla kabul etti. Dayanak, Bayındırlık ve İmar Komisyonu'nun 9 Eylül 2026 tarih ve 49 sayılı raporudur. Karar metni açıktır: esasların "Komisyondan geldiği şekliyle kabul edilmesine, uygulanmasına" oybirliğiyle karar verilmiştir. Sahada iki aydır uygulanan belge ile Meclis'in kabul ettiği belge aynıdır; madde 1'den 15'e kadar aynen onaylanmıştır.

Bu kararda biz de evet oyu verdik. kentsel dönüşümün ilerlemesini istedik, istiyoruz. Ancak oturumda olan şudur: on beş maddelik, dokuz sayfalık hesap belgesi madde madde okunmadı; tek paragraflık komisyon raporu okunup oylandı. DOP varsayımı, 0,45 katsayısı, 30.000 TL maliyet, %5–%30 borçlanma11 sınırları, kira yardımının kapsamı — hiçbiri kürsüde konuşulmadı, tartışılmadı.

Üç sonucu var. Birincisi: 4 Ağustos–1 Ekim arasında imza atan hak sahipleri, o gün yürürlükte olmayan bir belgeye güvendi. Belge aynen onaylandığı için metrekareler değişmedi; ama bu, usulün doğru olduğunu göstermez. İkincisi: bu raporda eleştirilen her hüküm artık bir Meclis kararının içindedir. Belediye "o belge taslaktı" diyemez. Üçüncüsü: 254 sayılı karar esasların "değerlendirilmek" üzere Meclis'e gelmesini istemişti. Değerlendirme yapılmadı. Bu raporun 8. bölümdeki ilk talebi, o değerlendirmenin şimdi yapılmasıdır.

6.2 Şeffaflık: Cevapsız Sorular

Bize ulaşan dilekçelerde hak sahibi vatandaşlar şunları istedi: SPK lisanslı değerleme raporu; hak ediş hesabında kullanılan formül, algoritma ve düzeltme katsayıları; DOP oranı ve 100 m² arsanın net kaç m² kaldığı; emsal, TAKS, KAKS ve plan çizimleri; her tapu için birim arsa bedeli, yapı sınıfı, yapı birim fiyatı, yıpranma oranı ve arsadan/yapıdan gelen hak ediş metrekaresi.

Belediye'nin 18 Eylül 2026 tarihli resmî cevabı bu taleplerin özünü reddediyor:

"Hesaplama algoritmaları, toplam maliyet ve ticari dağılım oranları, genel DOP kesintileri ve taslak proje fizibilite değerleri ... kurum içi hazırlık, komisyon ve bakanlık onay sürecindedir. Ayrıca bu verilerin paylaşılması KVKK kapsamında ... hukuken mümkün bulunmamaktadır."

Bu gerekçe hukuken tutmaz. Formül, DOP oranı, emsal ve birim fiyat kişisel veri değildir; KVKK bunları kapsamaz. Vatandaşın kendi taşınmazının değerleme raporu ise Bilgi Edinme Hakkı Kanunu gereği 15 iş günü içinde verilmek zorundadır. KVKK kişinin kendi verisine erişmesini engellemez; tam tersine güvence altına alır.

Aynı yazı şunu da söylüyor: "TL cinsinden bedel sabitlemesi yapılmamakta, tüm hak edişler m² üzerinden hesaplanmaktadır." Yani vatandaş arsasına kaç lira, binasına kaç lira biçildiğini görmüyor. Görmeden, kendisine verilen metrekarenin adil olup olmadığını nasıl bilsin?

Öte yandan bazı bilgiler ofiste sorana, ağızdan söyleniyor: bir hak sahibine arsasının 18.500 TL/m², yeni inşaatın 48.500 TL/m² ile hesaplandığı söylenmiş. Bilgi herkese yazılı değil, sorana sözlü veriliyorsa güvensizlik büyür.

Eksikler bununla bitmiyor. Meclis sunumunda ekranda bloklar gösterildi; kütle, oturum alanı, TAKS söylenmedi. Sunum videosunda bir AVM kütlesi görünüyor; sunumda adı geçmedi. Uzlaşma yüzdesi açıklanmıyor, imza sayısı açıklanmıyor. Belediye'ye projeden ne kalacak — hangi arsalar tahsis edilecek, yükleniciye ne gidecek, dükkânlar nasıl dağılacak — hesaplanıp kamuoyuna sunulmadı.

6.3 Belgeler Birbirini Tutmuyor

Bu rapor için Belediye'nin üç kaynağı yan yana kondu: 3 Ağustos Meclis sunumundaki hesap modeli, sahada vatandaşa söylenenler ve Uygulama Esasları belgesi. Tam tablo Ek 2'de; en önemlileri aşağıda. ("Esaslar", Belediye'nin sahada uyguladığı "Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları" belgesidir.)

Konu	Bir kaynakta	Diğer kaynakta
DOP kesintisi	Sahada vatandaşa: %10 ("90 m²'niz varsa 80 m² veririz")	Uygulama Esasları: azami %45 varsayımı; kesin oran "imar uygulamasında belirlenecek"
Yeni binaların yüksekliği	Esaslar md. 10: maliyet hesabı "taslak imar planda öngörülen (en az 10 katlı) yeni yapılar"a göre	Meclis sunumu: Bakanlıkla zemin+6, emsal 2,20
Yüklenici payı	Sunum modeli: hak sahibine %50	Esaslar: hak sahibine ayrılan oran 0,45
Yeni yapı birim değeri	Sunum modeli: 25.000 TL/m² piyasa	Esaslar: 30.000 TL/m² maliyet (Tebliğ'deki 33.900'den "optimize" edilmiş)
İmar planı	Belediye yazısı (18.09.2026): onaylı plan yok, taslak	Esaslar: "Bakanlıkça uygun mütalaa edilen taslak plan"a göre metrekare bildiriliyor
Bilgi verme	Esaslar: "şeffaf, eşitlikçi ... bilgi sunulması esastır"	Belediye yazısı: genel parametreler KVKK gerekçesiyle verilemez
Kira yardımı	Öngörülen: aylık 4.500–6.000 TL	Bölgedeki rayiç kira bunun çok üzerinde; süre ve teslime kadar devam güvencesi yazılı değil

DOP çelişkisi ayrıca önemli. Düzenleme ortaklık payının kanuni üst sınırı %45'tir; Esaslar da hesapta bu üst sınırı varsaymaktadır. Sahada söylenen %10'un bu hesapla ilgisi yoktur. Teknik heyetimizin uyarısı açık: "İmar uygulaması yapılıp oran %30'lara çıkınca hak sahipleri şaşıracak, süreç kadük olabilir." Uygulama Esasları'nın %45 varsayması bu uyarıyı doğruluyor. Bu bilgi sözle değil, ön sözleşmeye yazılarak verilmeli.

Kat yüksekliği çelişkisi ise projenin tamamını etkiler. Meclis'in 1 Ekim'de onayladığı belge, maliyet hesabını "taslak imar planda öngörülen (en az 10 katlı)" yapılara göre kurmuştur; Meclis sunumunda ise zemin+6 ve emsal 2,20 denmiştir. İki ifade aynı plan sürümüne ait olamaz. İki senaryoda daire sayısı, blok sayısı ve şehir silueti bambaşkadır. Bakanlığın emsal revizesine ilişkin yazı bu rapor hazırlanırken elde edilemedi; Belediye bu yazıyı Meclis'e sunmalıdır.

6.4 Değerleme Adaleti

Uygulama Esasları'ndaki hak ediş formülü şudur:

Arsa hak edişi (m²) = Tapu m² × Hisse × Parsel Değer Oranı × (1 − 0,45 DOP) × 0,45 hak sahibi payı

Yapı hak edişi (m²) = Yapının enkaz bedeli ÷ 30.000 TL

Sondaki 0,45, yeni yapıdan hak sahibine ayrılan paydır; kalan 0,55 kat karşılığı modelinde yapımcıya ve projeye gider. Parsel Değer Oranı sokağın rayicine göre 1,20 ile 3,35 arasında değişiyor. Yani 100 m² arsa, en ucuz sokakta yaklaşık 30 m², en değerli caddede yaklaşık 83 m² ediyor. Belgenin kendi örneğinde 100 m² için 45,79 m² çıkıyor.

Formülün üç yapısal sorunu var.

a) Yeni imarın yarattığı değer hak sahibine gitmiyor. Formülde emsal yok. Kentsel dönüşümde değerlemenin doğru yöntemi "hasılat paylaşımı"dır: yeni projenin satış gelirinden maliyet ve kâr düşülür, kalan arsaya düşer. Değeri üreten arsadır; bina enkaz bedeliyle hesaba girer, işi biter. Belediye yalnızca "arsa + yapı maliyeti" şablonunu, yani kamulaştırma yöntemini uyguluyor. Bu yüzden büyük ve boş arsalar sistematik olarak düşük çıkıyor.

b) Şerefiye makası dar. Formülde en ucuz ve en pahalı arsa arasındaki fark 2,8 kat. Oysa cadde üstünde 20 metre yola cepheli, beş kat ticari imarlı bir arsa ile çıkmaz sokakta iki kat konut imarlı bir arsa arasındaki fark çok daha büyüktür; meri imar, ticari nitelik ve yol genişliği şerefiyeleri hesaba katılınca makas açılır. Bir hak sahibinin anlattığı: 2008-2009'da Gazlıgöl Caddesi'ndeki 107 m² arsasıyla arka sokaktan 950 m² alabiliyordu; bugünkü değerlemede bu fark 1,5 kata inmiş. Değerleme uzmanlarının hesabı şöyle: meri imarda iki kat konut imarlı, 5 metre yola cepheli bir arsaya 18.500 TL/m² verildiyse, 12 metrelik Milli Birlik Caddesi'nde dükkân + asma kat + 3 kat imarlı arsaya yaklaşık 18.500 × 5/2 (kat şerefiyesi) × 1,5 (ticari arsa) × 1,5 (yol genişliği) ≈ 104.000 TL/m² verilmesi gerekir. Kamulaştırma Kanunu değerlemede meri imar haklarının dikkate alınmasını ister; değerleme raporu açıklanmadığı için bunun yapılıp yapılmadığı bilinmiyor.

c) Boş arsa sahibine yapısal ayrımcılık. Yapılı hak sahibi hak edişinin %30 fazlasına kadar borçlanabiliyor; boş arsa sahibi yalnızca %5. Sonradan hisse alanlar da "arsa" sayılıp %5'e düşüyor. Ticari imarlı boş arsa sahibi dükkân hakkının yalnızca %30'unu alıyor. Ruhsatta görünmeyen ama fiilen dükkân olan yerlere 0,10-0,20 oranı veriliyor; oysa kamulaştırma hukuku ruhsata değil, yerinde ne olduğuna bakar.

Sahadaki sonuçlar (hak sahiplerinin beyanı):

· Mecidiye Mahallesi'nde 1.070 m² boş köşe arsa ile 140 m² üzerinde üç katlı bina, neredeyse aynı hakkı alıyor: 5 adet 2+1'e karşı 3 adet 3+1. Arsa katkısı 7,6 kat fazla olduğu hâlde.

· 57 m² arsa üzerinde iki katlı ahşap ev 75 m² alıyor; 160 m² boş arsa (meri imarı üç kat) 60 m² alıyor.

· Belediye'nin bir hak sahibine verdiği tabloda, aynı kişinin beş parselinde arsa metrekaresi başına hak ediş oranı %47 ile %109 arasında değişiyor: büyük parselde en düşük, küçük hissede en yüksek. Parametreler açıklanmadığı için farkın nedeni doğrulanamıyor.

· Mehmet Zeybek döneminde daha az katla planlanan projede 115 m² arsaya 3+1 daire verilirken, şimdiki projede kat sayısı artmışken aynı hak sahibine 1+1 teklif edildiği söyleniyor. Mahallede yaygın kanı: "Daha çok kat, daha az alan."

Değerleme raporu ve komisyon boşluğu: SPK lisanslı şirketin hazırladığı değerleme raporu hak sahibine verilmiyor. Teknik heyetin incelemesine göre rapor şerefiye farklarını içermiyor. İtiraz edene Belediye "gerekirse kendi değer tespit komisyonumuz da yapar" diyor. Mevzuat buna izin verir; ama fazla metrekarenin nakit tasfiyesinde ve mahkemede bağımsız değerleme uzmanı raporu aranır. Bu boşluk süreci ileride davaya açık bırakıyor.

Uzlaşma oranı: Sahada "%51" kişi sayısıyla konuşuluyor. Kanun açık: karar arsa payına göre salt çoğunlukla alınır. Küçük parsel sahibi sayıca çok olduğu için kişi bazlı sayım, büyük parsel sahibinin hakkını gölgeler. Belediye oranı hangi esasla hesapladığını açıklamalıdır.

Etik sorun: Ofiste hak sahiplerine hesap yapan ve Belediye'nin "danışman" diye sunduğu kişi, hak sahiplerinin ifadesine göre başka illerde kentsel dönüşüm projeleri yürütmüş bir firma sahibi. Şerefiye itirazına Belediye'nin cevabı: "Danışman böyle dedi." Yarın yüklenici olabilecek bir tarafın bugün hak edişleri hesaplaması çıkar çatışması görüntüsüdür. Danışmanın görev tanımı, sözleşmesi ve yüklenici seçiminde yer alıp almayacağı açıklanmalıdır.

6.5 Ön Sözleşme Sorunu

Süreç şöyle işliyor: Hak sahibi ofise çağrılıyor. Hak edişi hesaplanıyor. "Size 2+1 veririz, üstüne şu kadar katarsınız" deniyor. Kabul ederse belge imzalatılıyor. Belediye'nin tanımı: "Ön çalışma, nabız yokluyoruz; son kararı nabza göre vereceğiz."

Nabız yoklamak için imza gerekmez. Anket yeter, tercih formu yeter. Esaslar (md. 15) ön uzlaşma belgesini iki taraf için de "karşılıklı niyet beyanı" sayar: kesin, nihai ve taahhüt doğurucu bağlayıcılığı yoktur; kesin hak, alacak ve borç nihai sözleşme ve tapu devriyle doğar. Buraya kadar makul. Ancak aynı belge şunları da içerir:

Hak sahibi için	İdare için
Belge devredilemez	Katsayı, oran ve parametreleri mevzuat, Bakanlık talimatı, piyasa ve teknik gerekçelerle güncelleyebilir
Taşınmazını satarsa belge hükümsüz	Etapları ve takvimi değiştirebilir
Yanlış beyanda suç duyurusu	Her aşamada tazminatsız fesih
Etap/takvim değişirse gecikme tazminatı ve kira yardımı talep edemez	—

"Bağlayıcı değil" denen belgede bir tarafa dört yükümlülük, diğer tarafa dört serbestlik yazılmıştır. Belge ya niyet beyanıdır, o zaman bu hükümler çıkmalıdır; ya da sözleşmedir, o zaman karşılıklı olmalıdır. Dahası, bu imzaların uzlaşma oranı (%50+1) hesabında "anlaşan malik" sayılıp sayılmayacağı belirsizdir; Belediye bunu yazılı açıklamalıdır. Bugün "nabız" diye toplanan imzalar, yarın "çoğunluk uzlaştı" tablosuna dönüşebilir.

Ön sözleşme vatandaşa ne aldığını da söylemiyor. Kat, cephe, blok, kapı numarası nihai sözleşmede "şerefiye ve/veya kura" ile belli olacak. İkinci katta kuzeye bakan daireyle sekizinci katta güneye bakan daire aynı şey değil; vatandaş hangisini aldığını imzadan sonra öğrenecek. Hak edişi daireden fazla çıkanın farkı ise Belediye'nin kendi komisyonunun biçeceği rayiçle nakit ödenecek.

Kira yardımı. Daire başına aylık 4.500-6.000 TL öngörülüyor. Bugünkü rayiç bunun çok üstünde. Üstelik binlerce aile aynı anda evinden çıkıp kiralık arayınca Afyonkarahisar'da kiralar daha da fırlayacak. Kira yardımı gerçek rayice göre belirlenmeli, süresi baştan yazılmalı, yeni ev teslim edilene kadar kesilmemeli. Ön sözleşmede bu güvence yok; tam tersine, etap veya takvim değişirse hak sahibinin kira yardımı isteyemeyeceği yazıyor. Taşınma ve abonelik nakil masrafları (elektrik, su, doğalgaz) için de tek kuruş öngörülmemiş.

Borçlanma endeksi belirsiz. "Üstüne para katarsınız" deniyor. Taksit sabit mi? TÜFE'ye mi, ÜFE'ye mi, memur katsayısına mı bağlı? Söylenmiyor. Yüksek enflasyonda belirsiz endekse bağlanan borç, imzada 80 bin lira görünen tutarı teslimde birkaç katına çıkarır. Bursa Doğanbey'deki dava dalgası tam olarak böyle başladı.

"İmzalamazsanız arsanız elden gider" baskısı. Kanun şunu söylüyor (6306, md. 6): arsa payı çoğunluğu sağlanınca uzlaşmayan paydaşın hissesi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın belirlediği rayiçle önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; alıcı çıkmazsa idare, Başkanlık ya da TOKİ alır. Bu, kanunun bir parçası. Ama sahada "imzalamazsan arsan kamulaştırılır" korkusuna dönüştürülmesi kabul edilemez. Hak sahibine, o aşamada bile rayice itiraz, bağımsız değerleme ve idari yargıda yürütmeyi durdurma hakkı olduğu yazılı olarak bildirilmelidir.

Teknik heyetin tavsiyesi net: dört sorunun cevabını almadan, yedi belgeyi eline geçirmeden imza atma. Liste Ek 1'de; hak sahiplerine ayrıca dağıtılmalıdır.

6.6 Dükkânlar, Arasta ve Ticari Birimler

Mısri ve İmaret çevresi yalnızca konut değil, aynı zamanda esnaf bölgesidir. Uzun Çarşı'nın devamı niteliğindeki arasta dükkânları, Kurtuluş Caddesi ve İmaret Camii ile Endüstri Meslek Lisesi arasında planlandığı ifade edilen ticari site, projenin en değerli bölümüdür. Teknik heyetimizin müteahhit mantığıyla yaptığı hesaba göre bir arasta dükkânı yaklaşık beş daire, apartman altı dükkân yaklaşık üç daire değerindedir.

Buna rağmen şunların hiçbiri açıklanmıyor: Kaç dükkân yapılacak? Kaçı arasta, kaçı apartman altı? Hangi dükkân sahibine nereden verilecek? AVM'de kim hak sahibi? Artan dükkânlar kime kalacak? Bunlar bilinmeden projede kimin ne aldığı, rantın nereye gittiği anlaşılamaz. Aynı gizlilik önceki dönemde de yaşandı; "dükkânlar yüklenicide ya da belediyede kalıp ihaleyle satılacak" kuşkusu o günden bugüne taşındı.

Sahadan üç örnek: Cadde üstünde altı dükkân ve dört daireden ayda 150 bin lira kira alan esnafa 6 bin lira kira yardımı teklif ediliyor. 568 m² köşe parsel sahibinden iki daire için üste para isteniyor. Ticari imarlı arsasını "buraya dükkân yapılacak" diye alan vatandaşa "dükkân alamazsınız, daire bile şüpheli" deniyor.

Dükkânı yıkılan esnaf inşaat boyunca (3-5 yıl) ne yapacak? Cevap yok; geçici prefabrik çarşı planlanmamış. Oysa bunlar çözülebilir sorunlar: Uşak Tabakhane'de 429 işyeri hak sahiplerine kurayla dağıtıldı, Hatay'da 488 dükkân korundu, Kayseri'de işyeri sahibine ayrı "işyeri puanı" verildi.

6.7 Sosyal Donatı, Trafik ve Mahalle Dokusu

Proje yaklaşık 6.000 konut ve en az 3.000 aile demek. Bu nüfus için:

· Okul: Sorulduğunda "mevcut okul yeter" dendi. Mevcut okul eski ve deprem açısından sakıncalı. Kreş, anaokulu, ilkokul, ortaokul ihtiyacı hesaplanmamış.

· Sağlık ocağı, semt pazarı, spor alanı, oyun alanı, yeşil alan: Hiçbiri sunumda gösterilmedi. Bakanlığın 12 Ocak 2026'daki ret gerekçelerinden biri zaten "sosyal donatı yetersiz"di.

· Trafik: Afyonkarahisar'da bin kişiye düşen otomobil sayısı Türkiye ortalamasının ve çevre illerin üzerindedir (Zafer Kalkınma Ajansı, Afyonkarahisar Yerel Ekonomik Gelişme Programı). Sabah 3.000 araç Kurtuluş Caddesi'nden Milli Birlik'e inecek, akşam geri çıkacak. İki şeritli mevcut yollar bunu taşımaz. Bodrum otoparkı çözüm değil; sorun binaya girişte değil, sokakta ve caddede. Yeni blokların otoparkı da yerinde çözülmek zorunda. Trafik etüdü yapıldı mı? Belediye Ağustos'ta İstanbul Ticaret Üniversitesi'yle ulaşım protokolü imzaladı; bu çalışma projeyle birleştirilmeli.

· Mahalle dokusu: Hak sahiplerinin %80'i müstakil evde, akrabası ve esnafıyla iç içe yaşıyor. 10-12 katlı blokta bu doku kaybolur. Kahramanmaraş deprem sonrası merkeze zemin+4 sınırı koydu, Malatya zemin+6. Belediye'nin Stratejik Planı "yatay mimari" diyor. Proje ise Mısri'de 35-40, İmaret'te 45-50 blok öngörüyor; şehrin en büyük sitesinin dokuz-on katı.

· Tarihi doku: Mısri Camii, İmaret (Gedik Ahmet Paşa) Külliyesi, hamam ve arasta tescilli anıt. 6306 sayılı Kanun bu alanlarda Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşünü zorunlu kılıyor; Koruma Bölge Kurulu'nun kat ve cephe kararları bağlayıcı. Proje Kurul'a sunuldu mu? Açıklanmadı. Kayseri tarihi cami çevresinde katı düşürdü; Bursa Doğanbey'de Ulu Camii'nin siluetini kapatan 23 katlı bloklar kalıcı bir yara oldu.

· İki bölge, tek proje: Mısri ve İmaret'in zemini, nüfusu ve dokusu farklı. Aynı şablon iki bölgeye kopyalanmış gibi görünüyor.

6.8 Yapım Modeli ve Finansman Riski

Uygulama Esasları'na göre yapım "yerli veya yabancı yatırımcı/yüklenici" ile ve Belediye'nin çoğunluk hissesine sahip olduğu Zaferkent Kentsel Dönüşüm A.Ş. eliyle yürütülecek. TOKİ modelde yok. Hak sahibine arsasının %45'i, yükleniciye %55'i.

Bu modelin üç riski var.

5. Yüklenici batarsa? İstanbul Fikirtepe'de kat karşılığı özel müteahhit modeli iflasla, yarım inşaatla, yirmi yıllık mağduriyetle bitti; devlet devralmak zorunda kaldı. Ankara Mamak'ta müteahhitler işi bıraktı, "ihaleye girecek firma yok" noktasına gelindi. Bugünkü ekonomide bu risk küçümsenemez. Buna rağmen projede bina tamamlama sigortası, banka teminatı ya da kademeli tapu devri gibi bir güvence yok.

6. İhaleye teklif gelmezse? İzmir Örnekköy ve Uzundere'de 3. ve 4. etaba teklif gelmedi; belediye şirketi devreye girdi, kooperatiflerle çalıştı, şantiyeler durdu.

7. Takvim baskısı. Bakanlık "en kısa sürede" diyor; Belediye 2027'de kazma vuracak. Kazma vurmakla proje bitirmek aynı şey değil. Fikirtepe'nin dersi bu: "en çok uzlaşan adadan başlayalım" acelesi, sonrası planlanmamışsa şehre en büyük darbeyi vurur.

Alternatifler ciddiye alınmadı. Kütahya belediye arsasını TOKİ'ye verip karşılığında konut aldı. Kayseri Oruçreis'te uzlaşmayı belediye yürüttü, yapımı TOKİ üstlendi. Uşak'ta belediye-TOKİ ortaklığı 1.051 konut, 429 işyeri, okul ve sağlık ocağını 5-6 yılda bitirdi. Afyonkarahisar'da Gökçe TOKİ'nin 1.227 konutu 2025'te teslim edildi; TOKİ'nin bu ilde kapasitesi var.

Tasarım için de bir yol var: ulusal proje yarışması, ya da Kayseri'deki gibi birkaç ofise paralel proje hazırlatıp finalistleri Meclis ve halk oylamasına sunmak. Hem kalite artar hem meşruiyet.

6.9 Zemin ve Rezerv Alan Uyarısı

Bölgenin zemini görece sağlam. Ama Afyon fayı kalenin hemen kuzeyinden doğu-batı yönünde geçiyor. Bu iki bilgi yan yana gelince bir uyarı gerekiyor.

2023 kanun değişikliğiyle rezerv yapı alanı artık üzerinde bina olan yerleşik alanlarda da ilan edilebiliyor. "Buradan fay geçiyor, bina yapılamaz, rezerv alan ilan ediyoruz" denir; bölge hak sahipliğinden çıkarılır; yıllar sonra bir encümen kararıyla yeniden imara açılır. Teknik heyet, ülkemizin önemli bir yerleşim yerinde fay gerekçesiyle yeşil alan ilan edilen bir bölgede fay hattının encümen kararıyla "150 metre ileri alındığını" örnek verdi. Bugün böyle bir işlem yok. Ama Meclis, proje alanında ve çevresinde ileride yapılacak her rezerv alan tespitini ve her fay çizgisi değişikliğini yakından izlemeli. Belediye'nin Stratejik Planı'ndaki 50 milyon liralık mikrobölgeleme çalışması bu yüzden projeden önce bitirilmeli.

7. TÜRKİYE'DEN ÖRNEKLER: NE ÖĞRENDİK?

Afyonkarahisar'a ölçek ya da nitelik olarak benzeyen illerde ne yapıldı, ne oldu? Kaynaklar Ek 5'te.

7.1 Kayseri — Sahabiye ve Fatih Mahalleleri (en yakın örnek)

Şehir merkezinde, Cumhuriyet Meydanı'na bitişik, tescilli eserler içeren 51,5 hektarlık alan; 700 bina, 5.400 bağımsız bölüm, yaklaşık 20.000 hak sahibi. Büyükşehir Belediyesi kendi Kentsel Dönüşüm Dairesi'ni kurdu, yapımı belediye şirketi İmar A.Ş. üzerinden ihale etti. Bloklar "hak sahibi blokları" ve "yüklenici blokları" diye ayrıldı; yüklenici parasını belirli blokların satışından aldı.

Yöntem: Her taşınmaza yerinde tespitle puan verildi; hak sahibi puanına göre yeni projeden istediği konutu ya da işyerini seçti. Uzlaşma 1. etapta %98, 2. etapta %95. Alan 4-6 hektarlık küçük etaplara bölündü; 1. etap karardan yaklaşık 10 yıl sonra, 2025'te teslim edildi. Tarihi eserlerin yoğun olduğu kesimde kat düşürüldü, bulvara doğru yükseltildi. 1. etapta 950 araçlık otopark ve 40.000 m² yeşil alan yapıldı; işyeri sahiplerine ayrı işyeri puanıyla birim verildi. Tasarım için 10 ofise paralel proje hazırlatıldı, 3 finalist Meclis ve halk oylamasına sunuldu.

Sorunlar: Akademik çalışmalar 15 katlı bloklarda komşuluğun koptuğunu, dar gelirlinin yükü kaldıramayıp bölgeyi terk ettiğini ve 60 yıllık taş caminin yıkıldığını kaydediyor.

Afyon için ders: Belediye kendi birimini kurup açık bir puan sistemiyle çalışırsa %95'in üstünde uzlaşma mümkün. 42 hektar tek seferde değil, 6-8 etapta ele alınmalı. Bir etap 8-10 yıl sürüyor; Meclis'e gerçekçi takvim sunulmalı.

7.2 Uşak — Tabakhane (tamamlanmış olumlu örnek)

Uşak merkezde ömrünü doldurmuş 586 yapı; 873 hak sahibinin 777'siyle uzlaşıldı (%89), uzlaşmayana kamulaştırma bedeli ödendi. TOKİ yaptı, belediye uzlaşmayı ve kamulaştırmayı yürüttü. 1.051 konut, 429 işyeri, 24 derslikli okul, sağlık ocağı ve cami proje alanının içinde yapıldı; konut ve işyerleri 2017'de kurayla dağıtıldı. Süre 5-6 yıl. TOKİ Başkanı "şehir merkezinde yüksek yerine yatay mimari" için Uşak'ı örnek gösterdi.

Uşak'ın 2023'te başlattığı Çarşı projesinde dükkânlar için borçlanma bedeli metrekare başına açıkça ilan edildi (zemin kat 22.500 TL, birinci kat 17.750 TL), taksit 120 aya çıkarıldı, yıllık artış %10 ile sınırlandı.

Afyon için ders: Orta ölçekli bir ilde belediye + TOKİ ile 1.000 konut, 430 dükkân ve donatı 5-6 yılda bitiyor. Esnafa eşdeğer dükkân + kura modeli çalıştı. Borçlanma şartları baştan yazılı ve sınırlı olmalı.

7.3 Kütahya — Vefa, Osmangazi, Sultanbağı (arsa takası ve yerinde dönüşüm)

Kütahya da 2013'te, Afyon'la aynı yıl, 492 hektarlık riskli alan ilan etti. Belediye 60 dekar imarlı arsasını Hazine'ye devretti, TOKİ o arazide konut üretti, belediye karşılığında hak sahiplerine vereceği konutları aldı. Hak sahibine "evin üç katlıysa üç hak" ilkesiyle eşdeğer daire verildi; Sultanbağı'nda rezerv alan olmadığı için kira yardımıyla yerinde dönüşüm yapıldı. 490 konut teslim edildi, 1.403 konut ihale edildi.

Afyon için ders: Belediye arsası–TOKİ konut takası, yükleniciye %55 vermenin alternatifi.

7.4 Kahramanmaraş, Hatay, Malatya — deprem sonrası merkez politikası

Kahramanmaraş merkezde deprem öncesi 10 kata çıkan yapılaşmanın yerine en fazla zemin+4 kuralı geldi. Hatay Emek-Aksaray'da TOKİ 4.495 konut ve 488 dükkânı yerinde dönüşümle yaptı. Malatya Büyükşehir Meclisi yerinde dönüşümde zemin+6 kararı aldı. Malatya'daki müteahhitler derneğinin hesabı: zemin+4'ten zemin+6'ya çıkmak maliyeti %10 artırıyor; devlet hibesi ve kredisi daire maliyetini karşılamıyor.

Afyon için ders: Devlet deprem sonrası şehir merkezinde yatay mimariyi resmî politika yaptı. Afyon'da sunulan zemin+6 bu politikanın üst sınırı; Esaslar'ın maliyet hesabındaki "en az 10 kat" tamamen dışında. "Ek ödeme sıfır" varsayılmamalı, borçlanma açıkça hesaplanmalı.

7.5 Bursa Doğanbey ve İstanbul Fikirtepe — olumsuz örnekler

Bursa Doğanbey: Tarihi merkezde, Ulu Camii ve türbelerin siluetini kapatan 23 katlı TOKİ blokları. Hak sahiplerine sözleşmede 75/112,5/150 m² üç tip konut vaat edildi; sonradan 35 tipe çıkınca fark borçlandırıldı. Enkaz bedelleri geç ödendi, kira yardımı yasal süreyi aştı, davalar yağdı. Akademik literatür "Türkiye çapında kırılma noktası, kötü örnek" diyor.

İstanbul Fikirtepe: 2005'te kat karşılığı özel müteahhitlerle başladı, iflaslarla çöktü, 2020'de Bakanlık ve Emlak Konut devraldı, 2026'da hâlâ bitmedi. Akademik hesaba göre geliştirici kârı maliyetin %100'ünü aştı; kamu kendi yarattığı ranttan pay almadı. Kira yardımı gerçek kiranın üçte biri kaldı.

Afyon için ders: (1) Siluet korunmazsa proje ne kadar hızlı biterse bitsin halk onu reddeder. (2) Daire tipi sözleşmede kilitlenmeli; sonradan m² değişirse borç doğar, borç doğarsa dava gelir. (3) Özel yüklenici modelinde teminat mektubu, kademeli tapu devri, hak ediş bazlı kontrol ve banka garantili proje hesabı şart. (4) Emsal artışının rantı tamamen özel tarafa kalırsa hem kamu hem hak sahibi kaybeder.

7.6 Ortak dersler

Konu	Başarılı örneklerde	Afyon'da bugün
Etaplama	4-12 ha etaplar	42 ha tek proje, "en çok uzlaşan adadan"
Hak ediş sistemi	Puan/değerleme tablosu kamuya açık	Formül Meclis'ten geçti, ama kamuya açıklanmıyor
Daire tipi	Sözleşmede kilitli	Kat/cephe nihai sözleşmede kura ile
Ticari birimler	Eşdeğer dükkân + kura, sayı açık	Sayı, yer ve dağılım açıklanmıyor
Donatı	İlk etapta teslim	Gösterilmiyor
Yapımcı	TOKİ / belediye şirketi / hibrit	Özel yüklenici, %55 pay
Kat	Tarihi çevrede düşürülmüş, Z+4–Z+6	Belgede "en az 10 kat"
Takvim	1 etap 5-10 yıl	2027 kazma; bitiş tarihi yok

8. ÖNERİLER

8.1 Meclis'e ilişkin

1. Uygulama Esasları, 254 sayılı kararın öngördüğü değerlendirme yapılmak üzere Meclis'te madde madde yeniden görüşülmelidir. Değişiklik yapılırsa, 4 Ağustos'tan bu yana imzalanan ön sözleşmeler hak sahibine yeniden sunulmalı; imzalayan herkese belgenin 1 Ekim'de kabul edilen hâli yazılı olarak verilmelidir.

2. Bakanlığın emsal ve kat yüksekliğine ilişkin yazısı, taslak imar planı, kentsel tasarım projesi ve SPK değerleme raporu Meclis üyelerine sunulmalıdır.

3. Belediye, projede kendisine kalacak taşınmaz, ticari birim ve gelir ile projeye tahsis edeceği belediye arsalarını içeren bir kamu yararı bilançosu hazırlayıp Meclis'e sunmalıdır.

8.2 Şeffaflığa ilişkin

1. Formül, katsayılar, DOP oranı, emsal, TAKS, blok oturumları, dükkân sayısı ve dağılımı, uzlaşma yüzdesi belediye internet sitesinde yayımlanmalı; KVKK yalnızca kişisel verilere uygulanmalıdır.

2. Her hak sahibine kendi taşınmazının değerleme raporu ve TL bazlı hak ediş hesabı (arsa ve yapı ayrı ayrı) yazılı olarak verilmelidir.

3. Belediye, sürecin her aşamasında düzenli (haftalık veya iki haftalık) kamuoyu bilgilendirmesi yapmalıdır.

8.3 Değerleme adaletine ilişkin

1. Hak ediş formülüne hasılat paylaşımı düzeltmesi eklenmeli; yeni imarın ürettiği değer arsa sahiplerine yansıtılmalıdır.

2. Meri imar hakları, ticari nitelik ve yol genişliği şerefiyeleri değerlemeye dâhil edilmeli; değerleme raporu bağımsız ikinci bir SPK lisanslı kuruluşça denetlenmelidir.

3. Boş arsa sahiplerine yönelik borçlanma sınırı (%5) ve ticari dönüşüm oranı (0,30) yeniden değerlendirilmelidir.

4. Uzlaşma oranı kanunun emrettiği gibi arsa payı esasına göre hesaplanmalı ve açıklanmalıdır.

8.4 Ön sözleşmeye ilişkin

1. Ön sözleşme ya gerçekten niyet beyanı olmalı, devir yasağı, hükümsüzlük, suç duyurusu ve kira/tazminat feragati hükümleri çıkarılmalı; ya da karşılıklı bağlayıcı sözleşme olarak düzenlenmelidir. DOP oranı, borçlanma bedeli, vade, artış oranı, kira yardımı miktarı ve süresi belgeye yazılmalıdır.

2. Hak sahibine imzaladığı belgenin kopyası verilmeli; Ek 1'deki liste ofiste asılı olmalıdır.

3. Kira yardımı bölgedeki gerçek rayiç kiraya göre belirlenmeli; binlerce ailenin aynı anda kiraya çıkmasıyla Afyonkarahisar'da kiraların yükseleceği hesaba katılmalı; yardımın süresi baştan yazılı olarak belirlenmeli, her yıl enflasyon oranında artırılmalı ve yeni konut teslim edilinceye kadar kesintisiz devam etmelidir. Çevre Bakanlığüı tarafından kanunen verilen kira yardımlarının yetersizliği durumunda Belediye tarafından ilave destek sağlanmalıdır.

8.5 Şehircilik ve yapım modeline ilişkin

1. Sosyal donatı (okul, sağlık, pazar, spor, yeşil alan) ve trafik etüdü projeyle birlikte sunulmalı; donatılar ilk etapta teslim edilmelidir.

2. Tarihi anıtların çevresinde kat yüksekliği kademeli olarak düşürülmeli; proje Koruma Bölge Kurulu'na sunulmalı; Esaslar'daki "en az 10 katlı" maliyet varsayımı, Bakanlıkla uzlaşılan zemin+6 ile uyumlu hâle getirilmelidir.

3. Alan 6-8 etaba bölünmeli; her etap için başlangıç ve bitiş tarihi, gecikme cezası ve kira yardımının teslime kadar otomatik uzaması sözleşmeye yazılmalıdır.

4. Yapım modeli için TOKİ, belediye arsası–konut takası ve hibrit seçenekleri bağımsız bir teknik heyetçe karşılaştırılmalı; özel yüklenici seçilirse teminat, kademeli tapu devri ve banka garantili proje hesabı zorunlu olmalıdır.

5. Tasarım için ulusal proje yarışması veya Kayseri modeli (çoklu ofis + Meclis ve halk oylaması) uygulanmalı; Mimarlar Odası, İnşaat Mühendisleri Odası ve ilgili sivil toplum kuruluşları yalnızca sonuç aşamasında değil projenin her aşamasında sürece dâhil edilmelidir. Gömleğin ilk düğmesi yanlış iliklenirse sonraki hiçbir düğme doğru iliklenemez.

6. Kentsel Dönüşüm Ofisi'ndeki danışmanın görev tanımı, sözleşmesi ve yüklenici seçimiyle ilişkisi açıklanmalıdır.

7. Mikrobölgeleme çalışması projeden önce tamamlanmalı; proje alanında yapılacak her rezerv alan tespiti Meclis'e sunulmalıdır.

8.6 Hak sahibinin mali güvencesine ilişkin

1. Özel yüklenici, kat karşılığı veya iştirak modeli (Zaferkent A.Ş.) — hangisi uygulanırsa uygulansın — yükleniciye bina tamamlama sigortası yaptırılması veya banka teminat mektubu / kademeli tapu devri mekanizması, ön sözleşmeye ve ana şartnameye zorunlu madde olarak konmalıdır.

2. Ek borçlanma taksitleri belirsiz TÜFE/ÜFE endekslerine değil, vatandaşın ödeme gücünü aşmayacak sabit taksite veya TÜFE'nin en fazla %50'si ile sınırlı bir tavan endekse bağlanmalıdır.

3. Kira yardımına ek olarak tahliye ve taşınma sırasında doğacak taşınma ve abonelik nakil giderleri (elektrik, su, doğalgaz) tek seferlik yardımla karşılanmalı; Bakanlık ödemesinin Belediye bütçesinden artırılması imkânı araştırılmalıdır.

4. Dükkânı yıkılacak esnafa inşaat süresince geçici prefabrik çarşı / geçici dükkân alanı tahsis edilmelidir.

5. Veraset işlemleri tamamlandığında 5-7 bin kişiye ulaşacak hak sahipleri ve çok hisseli parseller için Belediye bünyesinde ücretsiz veraset, intikal ve hukuk danışma masası kurulmalıdır.

6. Uzlaşmayan hak sahiplerine, hisselerinin satış veya devri aşamasında dahi rayiç bedele itiraz, bağımsız SPK değerlemesi talep etme ve idari yargıya başvurma haklarının bulunduğu yazılı olarak bildirilmeli; bu hüküm hiçbir koşulda imza baskısı aracı olarak kullanılmamalıdır.

9. SONUÇ

Bu bölgede kentsel dönüşüm gereklidir ve gecikmiştir. Deprem riski, yangın güvenliği, altyapı ve yaşam koşulları bunu zorunlu kılıyor. On üç yıllık bekleyişten sonra bir Belediye'nin kolları sıvaması takdir edilecek bir adımdır.

Ancak bugün yürüyen süreçte iki ay sahada uygulandıktan sonra madde madde görüşülmeden onaylanmış bir formül, onaylanmamış bir plan, açıklanmayan parametreler ve "niyet beyanı" denip vatandaşa yükümlülük yükleyen bir sözleşme vardır. Bunun adı hız değil, belirsizliktir. Belirsizlik güvensizlik doğurur; güvensizliğin olduğu yerde uzlaşma sağlanamaz.

Kayseri, Uşak ve Kütahya örnekleri şunu göstermektedir: açık hak ediş sistemi, gerçekçi etaplama ve doğru yapım modeli hem uzlaşmayı hem hızı artırır. Fikirtepe ve Doğanbey ise bunların yokluğunda neler olabileceğini göstermektedir.

1 Ekim kararında evet oyu verdik; dönüşümün ilerlemesini istiyoruz. O oy, belgenin maddelerini sorgulama sorumluluğumuzu kaldırmaz; tam tersine artırır.

Belediye Meclisi'ni sürecin sahibi olmaya çağırıyoruz: Uygulama Esasları madde madde yeniden görüşülsün, belgeler istensin, hak sahibinin hakkı gözetilsin. Hak sahiplerine de çağrımız açıktır: dört sorunun cevabını almadan ve yedi belgeyi görmeden imza atmayın.

Kentsel dönüşüm Afyonkarahisar için bir fırsattır. Doğru yapılırsa şehri bir çağ ileri taşır; yanlış yapılırsa hüsranla sonuçlanır. Hangisi olacağı bugün verilen kararlara bağlıdır.

EK 1: HAK SAHİPLERİ İÇİN — İMZA ATMADAN ÖNCE

Bu sayfa hak sahiplerine ayrıca dağıtılmak üzere hazırlanmıştır.

Sizi ofise çağırıyorlar. Bir hesap yapıyorlar. "Şu kadar metrekare veririz, üstüne şu kadar katarsınız" diyorlar. Sonra bir kâğıt uzatıyorlar. Acele etmeyin. Belediye bu kâğıda "niyet beyanı" diyor; ama kâğıt size yükümlülük yüklüyor. Önce şunları sorun.

İmza atmadan önce cevabını alın: 4 soru

1. Evimin, arsamın gerçek değeri ne? Arsam metrekaresi kaç liradan hesaplandı? Binama kaç lira enkaz bedeli biçildi?

2. Arsamdan ne kadar, binamdan ne kadar hak ediyorum? İkisini ayrı ayrı, hem metrekare hem lira olarak isteyin.

3. Bana hangi daireyi verecekler? Kaç metrekare, kaçıncı kat, hangi cephe, hangi blok?

4. Benden ne kadar para isteyecekler? Toplam ne kadar, kaç taksit, her yıl ne kadar artacak?

Elinize almadan imzalamayın: 7 belge

1. Taşınmazınızın değerleme raporu

2. Hak ediş hesabınız — arsa ve bina ayrı ayrı, lira ve metrekare olarak

3. Mevcut arsa payınız

4. Verilecek dairenin metrekaresi ve yeri

5. Varsa ödeyeceğiniz borcun tutarı, vadesi ve artış oranı

6. Kira yardımının ve taşınma desteğinin ne kadar ve kaç ay olduğu

7. İmzalamanız istenen sözleşmenin taslağı — imzaladıysanız da bir kopyası

Bilmeniz gereken 11 şey

1. Belediye bu kâğıda "niyet beyanı" diyor, yani kesin söz değil. Ama kâğıtta şunlar yazıyor: devredemezsiniz, evinizi satarsanız hükümsüz, yanlış beyanda suç duyurusu, etap değişirse kira yardımı isteyemezsiniz. Belediye ise oranları değiştirebilir.

2. Hesabınızın yapıldığı formül 1 Ekim 2026'da Meclis'ten geçti; ama madde madde görüşülmedi. Meclis maddeleri yeniden ele alıp değiştirirse rakamınız değişebilir. 1 Ekim'den önce imzaladıysanız, belgenin onaylanan hâlini isteyin.

3. Onaylı imar planı yok. Kat, emsal, kesinti — hiçbiri kesin değil.

4. Size "%10 kesinti" dediler mi? Belgede %45'e kadar yazıyor. Kesin oranı yazılı isteyin.

5. Kaçıncı kat, hangi cephe — bunlar kura ile sonra belli olacak. Bugün bilmiyorsunuz.

6. "Üstüne para katarsınız" demek borçlanmak demek. Bina sahibi hakkının %30 fazlasına, boş arsa sahibi sadece %5 fazlasına kadar borçlanabiliyor. Taksit, vade, artış oranı yazılı değilse imzalamayın.

7. Hakkınız daireden fazla çıkarsa farkı nakit ödeyecekler; fiyatı belediyenin kendi komisyonu belirleyecek. Ne zaman, kaç liradan — sorun.

8. Kendi evinizin değerleme raporunu isteme hakkınız var. Bilgi Edinme Kanunu'na göre 15 iş günü içinde vermek zorundalar. "KVKK" sizin kendi bilginize engel değil.

9. Dükkânınız varsa oranınızı sorun: ruhsatsız ama fiilen dükkân olan yere 0,10-0,20; ticari imarlı boş arsaya 0,30 veriyorlar.

10. Kira yardımı hakkınız. Ne kadar, kaç ay, yeni ev teslim edilene kadar sürecek mi — yazılı olsun. 4.500-6.000 lira bugünkü kiraların çok altında.

11. "İmzalamazsan arsan kamulaştırılır" sözüne aldanmayın. Uzlaşmayan hissenin satışı ancak arsa payı çoğunluğu sağlandıktan sonra ve rayiç bedelle olabilir; o aşamada bile itiraz edebilir, bağımsız değerleme isteyebilir, mahkemeye gidebilirsiniz.

Nabız yoklamak için imza gerekmez. İmza istiyorlarsa nabız yoklamıyorlardır.

EK 2: BELGELER ARASI ÇELİŞKİ TABLOSU

Kısaltmalar: "Esaslar" = Belediyenin "İmaret ve Mısri Kentsel Dönüşüm Riskli Alanları Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları" belgesi; "Meclis sunumu" = 3 Ağustos 2026 Meclis toplantısındaki proje sunumu; "Belediye yazısı" = 18.09.2026 tarihli resmî cevap.

#	Konu	Kaynak A	Kaynak B
1	DOP	Sahada vatandaşa: %10	Uygulama Esasları md. 8: azami %45
2	Kat karşılığı paylaşımı	Meclis sunumu modeli: hak sahibine %50	Esaslar md. 9: hak sahibine 0,45
3	Yeni yapı yüksekliği	Esaslar md. 10: maliyet hesabı "taslak imar planda öngörülen (en az 10 katlı)" yapılara göre	Meclis sunumu (teknik heyet beyanı): zemin+6, emsal 2,20
4	Yeni yapı birim değeri	Sunum modeli: 25.000 TL/m² piyasa	Esaslar md. 10: 30.000 TL/m² maliyet (Tebliğ 33.900)
5	İmar planı	Belediye yazısı 18.09.2026: onaylı plan yok, taslak	Esaslar: "Bakanlıkça uygun mütalaa edilen taslak plan"a göre m² bildiriliyor
6	Bilgi verme	Esaslar: "şeffaf, eşitlikçi, bilgi sunulması esastır"	Belediye yazısı: genel parametreler KVKK gerekçesiyle verilemez
7	Kira yardımı	Öngörülen: aylık 4.500–6.000 TL	Rayiç kira çok daha yüksek; süre ve teslime kadar devam güvencesi ön sözleşmede yok
8	Şerefiye	Belediye: değerleme "kanuna göre" yapıldı	Esaslar md. 15: şerefiyelendirme nihai sözleşmede → ön uzlaşmada yok
9	Ön sözleşme niteliği	Esaslar md. 15: iki taraf için "niyet beyanı"	Aynı madde: hak sahibine devir yasağı, hükümsüzlük, suç duyurusu, kira/tazminat feragati; idareye güncelleme ve tazminatsız fesih
10	Uygulama Esasları'nın yürürlüğü	Esaslar: "Meclis kararı ile yürürlüğe girer"; sahada uygulama 04.08.2026'da başladı	Meclis: 254 → 363 → 420 → 467 (01.10.2026, oybirliği, madde madde görüşülmeden); onaydan iki ay önce imza alındı
11	Hız	Bakanlık 2025: "vakit geçirmeksizin, en kısa sürede"	Aynı Bakanlık 2021-2023: plan işlemlerini durdurdu; 2026: planı uygun bulmadı
12	Yatay mimari	Stratejik Plan 2025-29: "şehirleşmede yatay mimari esas alınacak"	Proje: 80-90 blok, "en az 10 kat"

EK 3: KRONOLOJİ

Tarih	Olay
11.03.2013	BKK 2013/4444 — Mısri Camii civarı riskli alan (RG 26.04.2013)
17.04.2013	BKK 2013/4677 — İmaret Camii arkası riskli alan (RG 17.05.2013)
09.05.2013	Bakanlık Olur'u (2255) ile Belediye geçici olarak yetkilendirildi
2013 →	Bölgede yeni inşaat ruhsatı verilmiyor
04.2020	TOKİ/GEDAŞ projesi başlatıldı
30.12.2020	Hak sahiplerine sunum: 400-1.750 TL/m² arsa değeri; tepki
21.01.2021	Kentsel Dönüşüm Dayanışma Derneği kuruldu; Danıştay'a dava
21.10.2021	Danıştay 6. D. yürütmeyi durdurma
01.12.2021	Bakanlık: "yürürlüğe girmemiş imar planlarıyla işlem yapmayın"
13.04.2022 / 30.03.2023	Danıştay 6. D. iptal (iki kez)
16.11.2022 / 28.12.2023	Danıştay İDDK bozma (iki kez); dava reddi, riskli alan yürürlükte
03.2024	Yeni belediye yönetimi; Kentsel Dönüşüm Birimi
11.2024–05.2025	Rezerv alan yazışmaları (Bakanlık/TOKİ), sonuçsuz
17.04.2025 → 04.07.2025	Yetki devri talebi → ret
2025	Bakanlık KDB yazısı: "vakit geçirmeksizin başlatın, en kısa sürede bitirin"
19.08.2025 / 08.01.2026	İmar planı Bakanlığa gönderildi
12.01.2026	Bakanlık: plan uygun bulunmadı (model yok, saha yok, donatı yetersiz)
02.02.2026	Şubat Meclisi: "Bakanlık emsali düşürün, vatandaşı borçlandırın dedi"; 3.286 bağımsız bölümlük ilk plan
04.05.2026	Meclis 254: ofis + Uygulama Esasları hazırlansın, karara bağlanmak üzere Meclis'e gelsin
06.05.2026	Depreme Dirençli Afyonkarahisar çalıştayı
23.07.2026	Başkan: yeni emsal alındı, 20 milyar TL, Zaferkent A.Ş., kazma 2027
03.08.2026	Ağustos Meclisi: proje sunumu (5.956 konut, hak ediş formülü); Meclis 363: 254'ün güncellenmesi komisyona
04.08.2026	Kentsel Dönüşüm Ofisi açıldı; ilk ön sözleşme imzalandı
01.09.2026	Meclis 420: Uygulama Esasları teknik çalışma sonrası tekrar gündeme — ertelendi
09.09.2026	Bayındırlık ve İmar Komisyonu, 49 sayılı rapor: Esaslar uygun görüldü
18.09.2026	Belediye cevap yazısı: onaylı plan yok; genel parametreler KVKK gerekçesiyle verilemez
01.10.2026	Meclis 467: Esaslar komisyondan geldiği şekliyle oybirliğiyle kabul; madde madde görüşülmedi
10.2026	Bu rapor

EK 4: KAVRAM SÖZLÜĞÜ

· 6306 sayılı Kanun: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012). Kentsel dönüşümün ana yasal aracı.

· Riskli alan: Zemin veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alan.

· Rezerv yapı alanı: Dönüşümde kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alan. 2023'ten beri yerleşik alanlar da ilan edilebilir.

· İdare: Kanunda uygulamayı yürüten kurum; Afyonkarahisar'da Belediye.

· Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: 2023'te kurulan, Bakanlığa bağlı merkezî kurum; plan onayı, kira yardımı, hisse satışı yetkileri.

· DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): Yol, park, okul gibi ortak alanlar için parsellerden bedelsiz kesilen pay; üst sınır %45; bir parselden bir kez (tamamlama hariç) kesilir.

· Emsal (KAKS): Toplam inşaat alanının arsa alanına oranı. 2,20 = arsanın 2,2 katı kapalı alan.

· TAKS: Binanın taban oturumunun arsaya oranı.

· Meri imar: Yürürlükteki imar planının parsele tanıdığı kat ve kullanım hakkı. Değerlemede dikkate alınması zorunludur.

· Hak ediş / paket iş: Mevcut taşınmaz değeri karşılığında yeni projeden alınacak m². Mevzuat terimi değildir.

· Enkaz bedeli: Yapının yeniden yapım maliyetinden yıpranma düşülerek bulunan değer; ruhsatsız yapılarda daha düşüktür.

· Şerefiye: Konum, cephe, kat, yol genişliği gibi farklardan doğan değer farkı.

· Hasılat paylaşımı yöntemi: Yeni projenin satış gelirinden maliyet ve kâr düşülerek arsaya düşen payın bulunması; kentsel dönüşümde arsa payını belirlemenin adil yöntemi.

· SPK lisanslı değerleme: Sermaye Piyasası Kurulu'nun yetkilendirdiği bağımsız şirketlerce yapılan değerleme.

· Kıymet takdir komisyonu: Belediyenin kendi bünyesinde kurduğu en az üç kişilik değerleme komisyonu; mevzuat izin verir.

· Uzlaşma (salt çoğunluk): Arsa payı esasına göre %50'den fazla; kişi sayısına göre değil.

· Ön sözleşme / ön uzlaşma / muvafakat sözleşmesi: Nihai sözleşme öncesi imzalatılan belge. Esaslar'a göre iki taraf için "niyet beyanı"; ancak hak sahibine devir yasağı, hükümsüzlük ve feragat hükümleri yüklemektedir. Mülkiyet devri ancak tapuda olur.

· Kat karşılığı: Arsa sahibinin arsasını verip karşılığında yeni binadan daire aldığı model; yüklenici kalan daireleri satarak bedelini alır.

· Kira yardımı: Riskli alanlarda 48 aya kadar; 2026'da Afyonkarahisar için malik 4.500 TL/ay.

· Yerinde dönüşüm: Hak sahibinin aynı ada/parselde yeni yapıdan pay alması.

· Koruma Bölge Kurulu: Tescilli eserler ve koruma alanlarında yapılaşma kararlarını veren kurul; kentsel dönüşüm bu yetkiyi kaldırmaz.

EK 5: KAYNAKLAR

Resmî belgeler

· Bakanlar Kurulu Kararları 2013/4444 (RG 26.04.2013/28629) ve 2013/4677 (RG 17.05.2013/28650)

· ÇŞB Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri GM, 22.05.2013 tarih ve 97289201/604-2494 sayılı yetkilendirme yazısı

· ÇŞİDB Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Afyonkarahisar Müdürlüğü, E-47835708-500-218536 sayılı yazı (2025)

· Afyonkarahisar Belediye Meclisi kararları: 04.05.2026/254, 03.08.2026/363, 01.09.2026/420, 01.10.2026/467 (afyon.bel.tr; 467 sayılı kararın 13 sayfalık tam metni ve Bayındırlık ve İmar Komisyonu'nun 09.09.2026 tarih ve 49 sayılı raporu)

· Afyonkarahisar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, 18.09.2026 tarih ve E-14537357-622.99-276576 sayılı cevap yazısı

· "İmaret ve Mısri Kentsel Dönüşüm Riskli Alanları Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları" (01.10.2026/467 sayılı Meclis kararıyla kabul edilen metin)

· Afyonkarahisar Belediyesi 2025-2029 Stratejik Planı (sp.gov.tr)

· 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 11; 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanunu; 2863 sayılı Kanun (mevzuat.gov.tr)

· Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 2026 kira yardımı tablosu (kdb.gov.tr)

Teknik heyet ve hak sahibi görüşmeleri (Eylül 2026)

· Mimar, inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı, jeoloji mühendisi ve hak sahipleri derneği temsilcileriyle yapılan üç toplantı

Afyonkarahisar basını ve açıklamalar

· ÇŞİB İl Müdürlüğü açıklaması (05.03.2025); AK Parti İl Başkanlığı açıklaması (14.01.2026); CHP İl Başkanlığı kronolojisi (01.2026)

· Kocatepe Gazetesi, Afyon Postası, Odak Gazetesi, Gazete3, Afyon Türkeli, Afyon Meydan, Medya03 (2020-2026 haberleri)

· AKÜ Deprem Merkezi (2019); AFAD İl Afet Risk Raporu (2023); Depreme Dirençli Afyonkarahisar Çalıştayı (05.2026)

Diğer iller

· Kayseri BB kentsel dönüşüm sayfaları ve Meclis komisyon raporu (29.03.2022); Mikad, Erciyes Akademi, Megaron makaleleri; TMMOB Mimarlar Odası Kayseri Şubesi Tol dergisi (2022)

· Uşak: Emlaktafark (15.03.2017), Yapı.com.tr (2015), Uşak Belediyesi Çarşı Uşak duyurusu (2024)

· Kütahya: Ekonomi Gazetesi (07.03.2023), Ekovitrin (2022), Kütahya Belediyesi

· Kahramanmaraş/Hatay/Malatya: DHA (09.08.2023), AA (05.08.2024), Battalgazi Belediyesi (02.2026), MİMDER analizi (2024)

· Bursa Doğanbey: Sağlıklı Kentler Birliği; Uludağ Üni. Müh. Fak. Dergisi; Kent Akademisi (2022); BirGün; Arkitera (2011)

· Fikirtepe: Köseoğlu & Özdemir Sönmez, İdealkent 13(37), 2022; DW Türkçe (12.10.2024)

· Ankara Mamak: Ankara Araştırmaları Dergisi 7(1), 2019; Günaydın Ankara (06.2026)

· İzmir: İBB açıklaması (09.07.2025); SODEM; İMO İzmir Şubesi (2020)

Tam bağlantı listesi çalışma dosyalarında mevcuttur; talep hâlinde sunulur.