Hafıza unutabilir. Yöneticiler değişebilir. Temsilciler değişebilir. Müteahhit değişebilir. Ancak imzalanan sözleşme yıllarca yürürlükte kalır. İşte bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da hukuki adıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecinin en önemli güvence belgesidir.
Bu sözleşmeleri, eser sözleşmesi, taşınmaz devri, vekâlet ilişkileri, imar hukuku ve mülkiyet hukukunu, aynı anda içinde barındıran karmaşık hukuki yapılardır.
Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması, internetten bulunan hazır metinlerle veya genel hukuk bilgisiyle yürütülebilecek, sıradan bir işlem değildir.
Çünkü her şehir, her arsa her bina, her dönüşüm projesi birbirinden farklıdır.
Özellikle de İstanbul...
İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri, aynı zamanda en karmaşık imar süreçlerine, en yüksek arsa değerlerine ve en yoğun kentsel dönüşüm faaliyetlerine sahip şehirlerinden biridir.
Kadıköy'deki bir parsel yapısı ile Bursa ya da Adana'daki bir parsel yapısı aynı olmayabilir.
İstanbul'daki emsal hesapları, çekme mesafeleri, otopark yükümlülükleri, ve uygulama pratikleri,
Ruhsat süreçleri, Kat maliklerine hangi risklerin beklediği, BTS'nin hangi aşamada talep edileceği, Teminat mektuplarının yeterliliği, ipotek güvencelerinin ne şekilde kurulacağı,
Teknik şartname ile sözleşmenin uyumluluğu başka şehirlerden farklı sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesini hazırlayan hukukçunun, hem avukat olması hem de kentsel dönüşüm uygulamalarına hâkim olması da büyük önem taşır.
Dönüşüm toplantılarında falanca şehirde, Avukat arkadaşım var. Hukuk her yerde aynı.
Online bizim sözleşmelerimize bakar diyen kat malikleri de çıkabiliyor.
Peki gerçekten öyle mi?
Kentsel dönüşüm, İmar bilgisidir.
Belediye pratiğidir. Yerel uygulamadır. Şehir hafızasıdır. Bölgesel risk analizidir. Ve en önemlisi sahadaki gerçekleri bilmektir.
Türkiye deprem kuşağında bulunan bir ülkedir. Ancak her şehir farklı deprem riskine, yapı stokuna, arsa değerine ve dönüşüm dinamiğine sahiptir
Adana'da bir dönüşüm projesiyle ilgili karşılaşılan sorunlar ile İstanbul'da karşılaşılan sorunlar çoğu zaman farklıdır.
Kadıköy'deki bir parselin değeri ile Türkiye'nin birçok şehrindeki bir ada büyüklüğündeki alanın değeri aynı seviyelerde olabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm danışmanlığı, aynı zamanda sahayı bilmeyi de gerektirir.
Bugün bir kalp cerrahı nasıl her ameliyatı aynı yöntemle yapmıyorsa..
Bir kentsel dönüşüm uzmanı da her şehir için aynı yaklaşımı uygulayamaz.
Çünkü her şehrin kendine özgü gerçekleri vardır. İstanbul bu şehirlerin en farklı olanlarından biridir.
Aslında kat maliklerinin en büyük yanılgılarından biri de hukuk danışmanını yalnızca sözleşme imzalanacağı gün ihtiyaç duyulan kişi olarak görmeleri.
Oysa doğru yöntem bunun tam tersidir. Kentsel dönüşüm de kendi içinde ayrı bir uzmanlık alanıdır.
Bu süreçte, Türk Borçlar Kanunu, imar mevzuatı, kat mülkiyeti hükümleri, dönüşüm mevzuatı, belediye uygulamaları, tapu süreçleri ve yüklenici ilişkileri birlikte değerlendirilmek zorundadır.
Üstelik sözleşmede gözden kaçan tek bir madde bile yıllar sonra büyük uyuşmazlıklara neden olabilir.
Teslim süresi... Gecikme cezaları... Kira ödemeleri... Teminat mektupları... İpotekler... Bina Tamamlama Sigortası... Mücbir sebep hükümleri... Vekâlet kapsamları... Tapu devir zamanları...
Teknik şartnameler... Bağımsız bölüm paylaşımı... Bunların her biri milyonlarca liralık sonuçlar doğurabilecek başlıklardır.
Uzmanlar da sözleşmede, teslim süresi, cezai şartlar, gecikme halinde, maliklerin hakları ve teknik şartnamelerin açık biçimde yer almasının önemine dikkat çekmektedir.
Aslında birçok dönüşüm projesinde sorunlar daha sözleşme hazırlanırken yapılan eksikliklerden kaynaklanır.
Çünkü insanlar çoğu zaman müteahhidi araştırır. Ama sözleşmeyi araştırmaz. Firmanın ofisine bakar.
Ama sözleşmenin satır aralarına bakmaz.
Oysa bazen geleceği belirleyen şey müteahhidin vaatlerinden çok sözleşmede yazmayanlardır.
Uzman hukuk danışmanı, Müteahhit seçimi başlamadan önce sürece dahil olmalıdır.
Firma araştırmalarında bulunmalıdır. Yetki belgelerini incelemelidir. Referans projeleri değerlendirmelidir. Teminat yapılarını kontrol etmelidir. Tekliflerin hukuki sonuçlarını analiz etmelidir. Kat maliklerini bilgilendirmelidir. Sözleşmeyi hazırlamalıdır. Sözleşme müzakerelerinde bulunmalıdır.
Tapu işlemlerinde bulunmalıdır. Ruhsat aşamalarını takip etmelidir. İnşaat sürecindeki hak kayıplarını denetlemelidir. Teslim aşamasına kadar süreci izlemelidir. Çünkü kentsel dönüşümde avukatın görevi dava açılmamasını sağlamak, Kat maliklerini, hak kaybetmeden koruyabilmektir.
Çünkü milyonlarca liralık bir dönüşüm projesinde en pahalı danışmanlık ücreti bile... Tek bir yanlış maddenin doğuracağı zararın yanında çoğu zaman çok küçük kalır.
Bu nedenle mesele... doğru yerde, doğru uzmanlıkta doğru deneyime sahip danışmanla çalışmaktır.
Kentsel dönüşümde insanlar müteahhide bina yaptırırlar.
Ama geleceklerini sözleşmelere emanet ederler. Bu yüzden sözleşmenin başında bulunan hukuk danışmanı, bazen binanın temelindeki demir kadar önemlidir.
Çünkü sağlam bina güçlü temelle yükselir. Güçlü dönüşüm ise sağlam sözleşmeyle Çünkü bazen bir projenin kaderini, sözleşmede gözden kaçan tek bir cümle belirler.