Bunların bertaraf edilmesi de kolay değildir. Özel mülklerin o bölgelerde fazla olması düzenleme yapmayı güçleştirir. Kamulaştırma gibi alternatifler hem yaşayan insanların mukavemeti hem de yüksek bütçe ihtiyaçları nedeniyle yerel yönetimleri çaresiz bırakabilmektedir.
Ülkemizin deprem bölgesinde yer alması ve büyük kısmının risk alanı olmasından dolayı özellikle kentsel dönüşümle bina stoku yenilenmeye ve depreme dayanıklı hale getirilmeye çalışılıyor. Ancak şehirlere bütüncül bakılmazsa bina stokunun yenilenmesi kente yeni yükler ve sorunlar getirecektir.
Kentsel dönüşüm eski yerleşim yerlerinde yapıldığı ve bu bölgelerde zaten yoğunluk fazla olduğu için çözümler, geleceğe sorun üretmek haline gelebiliyor. Arsa pay sahipliği, yenilenen binaların inşaat maliyetleri ve hak sahiplerinin rızasını üretebilmek adına emsal artışlarına gidilerek çözüm üretilmeye çalışılıyor.
Halbuki, mevcut haliyle dahi tıkanmış bölgelere daha fazla yük ve yoğunluk inşa ederek sorun büyütülüyor. Zaten alternatif yollar açamadığınız ve mevcut ana arterleri genişletilemediğiniz için tıkanan bölgelere daha fazla araç ve nüfus yükü ekliyorsunuz.
Kentsel dönüşüm, sadece rantsal dönüşüm değil aynı zamanda kentsel sorunları artıran bir uygulama olabiliyor. O halde bu tür projeleri kente bütüncül bakarak (siz master plan çerçevesinde diyebilirsiniz) ve kamunun yararına olacak şekilde geliştirmek gerekir.
Başlıktaki üç altın fırsattan birincisi kentsel dönüşüm başlatılması planlanan Mısri camii ve etrafındaki diğer mahallelerde çok boyutlu projelerin geliştirilmesidir. Kentsel dönüşüm adı altında binaları yıkıp sonra yıkılanlardan daha fazla bina yapmanın mahzurlarını kısaca izah etmeye çalıştım. Bunun yerine kamu yararını esas alan sosyal donatılar, tarihi binaların ihyası, yoğunluğu azaltan ama genel faydayı artıran projelerin geliştirilmesi esas alınmalıdır.
İkinci fırsat, Çakmak otelin ve önündeki binanın yıkılmasıdır. Ona bitişik olan, Bozcalar, Oruçoğlu, Meydanoğlu işhanları ve Kurtbaş apartmanı ekonomik, estetik ve statik ömürlerini tamamlamışlardır. Yakın zamanda Uzun Çarşı’da bir dükkânın fiyatı dahi bu işhanlarının bir katındaki tüm dükkanların mülk değerinden fazladır. Tek sorun yeni inşaatına başlanan Halkbank binasıdır. O da şehrin menfaatine olacak bir konuda görüşmelerle çözülebilir.
Çakmak otel ve önündeki binanın yıkılarak yerine otopark yapılması projesini belediyenin desteklediğini mühendislik firması açıkladı. Burada geliştirilecek ada bazındaki bir proje ile çoklu fayda üretilebilir. Kurulacak olan bir gayrimenkul yatırım şirketine diğer işhanlarındaki mülk sahipleri mülklerinin değerleri oranında ortak edilir. Yerel yönetimler (Belediye/İl Özel İdaresi) bu şirketin kurucusu ve ortağı olarak hem hissedarların iknası hem de yatırımın finansmanı noktasında bulunmalıdır. Bu adanın altına Çakmak otel yerine yapılması planlanan otopark ilgili yatırımcı tarafından yapılabilir. Üstüne ise forum veya bedesten tarzı zemin üstü bir kat şeklinde üst tarafındaki Uzun Çarşı, alt tarafındaki evlendirme dairesi, Afyon Lisesi, karşısındaki kütüphane, eski adliye binası, Rıza Çerçel Kültür Merkezi dış cepheleri ile uyumlu proje geliştirilebilir.
Emlak sahiplerinin şirket hisseleri gelecekte beklenen değer üzerinden fiyatlanacağı için rayiç değeri artar. Kira geliri elde etmek için mülk almış olanların gelirleri daha fazla olur. Hulasa, otopark yatırımı düşünen yatırımcının otoparkı, değer yatırımı veya kira yatırımı yapan mülk sahibinin beklentisi fazlasıyla gerçekleşir.
Yapılması düşünülen otopark çok daha fazla araç alacak şekilde ilgili firma tarafından yer altına yapılır. Üstüne geliştirilecek proje ile anıt bina (isterseniz prestij proje deyin) yapılabilir. Yoğunluk azalacağı için bölgede rahatlama da olacaktır. Erişim kolaylaşacak yer altı otoparkı ile sadece buraya değil çevresine de fayda sağlayacaktır.
Üçüncü altın fırsat ise mevcut Maliye ve Tarım İl Müdürlüğü binalarının yenilenmesidir. Bu binaların bulunduğu alan ve kavşak en yoğun araç trafiğinin olduğu bölgelerden birisidir. Oraya yapılan alt geçitte (rahatlatmış ama) kalıcı çözüm getirmemiştir. Hele kentsel dönüşümle yoğunluk artırılacak olursa (birinci altın fırsat kaçırılırsa) çok daha sorunlu hale geleceği açıktır.
O halde orada da yoğunluk azaltmak gerekir. Bu resmi binalar (Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinin bulunduğu alanda dahil edilerek) şehrin gelişen bölgelerine trafiğin daha akıcı olduğu yerlere aktarılması gerekir. Mevcut yerlerine ise yine kamu yararını öne çıkartan çoklu fayda üreten sosyal donatıların yer aldığı projeler geliştirilebilir.
Gördüğümüz her boş alana bina yapmak şehircilik değildir. Boşalma ihtimali olan her yere daha büyük bina yapmak sorunları artırmaktır. Bugüne çözüm getirmediği gibi geleceğe daha büyük sorun üretmektir.
Şehrin sorunları ile ilgili yerel yönetimler “ortak akıl” geliştirmeye çalışmalıdır. Şehrimizde meslek hayatları yarım yüzyıla yakın artık iş hayatında eskisi kadar aktif olmayan “akil insan” diyebileceğimiz çok sayıda değerli insan vardır. İlk aklıma gelen bu alanla ilgili birkaç ismi saymak isterim. Mimar Ülküer Abi, Mimar Mustafa Ceylan, Mimar Eyüp Güngör, İnşaat Yüksek Mühendisi A. Yılmaz Kasap, İnşaat Mühendisi Kadir Altınkaya. Ayrıca kent sosyolojisi, yerel yönetimler ve kent-insan etkileşimi alanlarında çalışmaları olan AKÜ Rektörü Prof. Dr. Mehmet Karakaş, Fen Edebiyat Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Hüseyin Koçak talep edilmesi halinde fikirleriyle büyük katkılar sunacaklardır. Bu insanlar şehirciliğin hem kuramsal hem de pratik bilgisine sahiptir. Şüphesiz başka değerli insanlarda vardır.
Bu konularda katkı sunacak onlarca insan aramızdadır. Yaşadığımız şehir hepimizin yaşadığı ortak mekân ise herkesin faydasına olacak çözümler üretilmelidir. Netice de yapılanların hepsi insana dair olmak zorundadır. Kentler rant alanları değil sağlıklı yaşam alanları olmalıdır.
[i] Bu konuyu yazmayı birkaç aydır tehir ediyordum. Ancak son gelişmelerin ışığında yazmak gerekli hale geldi ve başka yazılarla da devam edeceğim. Faydalı olmasını dilerim.