Çünkü en doğru kararlar, doğru süreçlerden doğar.
Bu nedenle temsilciler heyeti oluşturulurken yalnızca gönüllü adaylık yanında liyakat de aranmalıdır.
Bir apartmanın geleceğini şekillendirecek heyet mümkün olduğunca malikler içerisinde konu ile ilgili farklı uzmanlık alanlarından oluşmalıdır.
Örneğin,
* İnşaat mühendisi,
* Mimar,
* Statik proje konusunda bilgi sahibi uzmanlar,
* Gayrimenkul ve emlak sektörünü bilen kişiler,
* Hukuki süreçleri okuyabilecek avukatlar,
* Finansal analiz yapabilen kişiler varsa sürece önemli katkılar sağlayabilir.
Bir minar ya da mühendisin göreceği teknik riski bir başkası göremeyebilir.
Bir avukatın fark edeceği hukuki riski başka biri fark etmeyebilir.
Bir gayrimenkul uzmanının değerlendireceği piyasa risklerini başka biri okuyamayabilir.
Bu nedenle temsilciler heyeti mümkün olduğunca bilgi, deneyim ve uzmanlık çeşitliliğine sahip kişilerden oluşmalıdır.
Bir apartmanda temsilciler heyeti seçildiğinde, kat malikleri onlara aslında çok değerli bir emanet teslim eder.
Bu emanet güvendir. Bu emanet komşuluk hukukudur. Bu emanet milyonlarca liralık bir mülkiyet hakkıdır.
İşte tam da bu nedenle araştırma yapmak üzere görevlendirilen heyetin ilk sorumluluğu tarafsız kalabilmektir. Çünkü temsilciler, Kat maliklerinin temsilcisidir.
Bir müteahhidin sözcüsü değildir.
Tüm maliklerin ortak menfaatinin koruyucusudur.
Ne yazık ki bazı dönüşüm süreçlerinde, zaman zaman henüz bütün teklifler değerlendirilmeden, bir firmaya yoğun ilgi gösterilmeye başlanır.
Araştırma yapmak üzere seçilen kişiler bazen farkında olarak ya da olmayarak belirli bir firmaya yakınlaşabilmektedir.
Diğer firmalar yeterince araştırılmaz.
Olumlu yönler yalnızca, belirli bir firma için anlatılır.
Eksikler yalnızca diğer firmalarda aranır.
Apartman içerisinde sürekli aynı firma konuşulur. Kulis yapılır.
Zamanla araştırma süreci, değerlendirme sürecinden çıkıp yönlendirme sürecine dönüşebilir.
İşte tehlike tam burada başlar.
Çünkü temsilci heyeti araştırmacı kimliğinden uzaklaşıp, savunucu kimliğine yaklaştığında,
tarafsızlık sorgulanmaya başlar.
Tarafsızlığın sorgulandığı yerde ise güven sarsılır.
Çünkü insanların aklına, Neden sürekli bu firma? Neden diğer firmalar aynı ölçüde değerlendirilmiyor? Neden alternatifler aynı mesafede konuşulmuyor?
Neden bazı kişiler, belirli bir firmayı bu kadar güçlü savunuyor?
Acaba bir menfaat mi var? Bir anlaşma mı yapıldı?
Bu soruların ortaya çıkması bile aslında sürecin zarar görmeye başladığını gösterir.
Çünkü kentsel dönüşümde güven yalnızca doğru karar vermekle oluşmaz.
Doğru kararın doğru yöntemlerle verildiğine inanılmasıyla oluşur.
Bu nedenle temsilciler heyetinin temel görevi, müteahhit seçiminden çok, kat maliklerinin sağlıklı karar verebilmesi için, gerekli bilgileri tarafsız biçimde toplamaktır.
Bir temsilci heyeti elbette bir firma hakkında olumlu görüş bildirebilir.
Bir firmayı güçlü bulabilir.
Bir firmayı daha avantajlı görebilir.
Ancak bunu yapabilmesi için önce bütün firmalara aynı mesafede durmuş olması gerekir.
Çünkü temsilcinin görevi tercih oluşturmaktan çok
Bilgi oluşturmaktır.
Karar vermekten çok
Karar verecek malikleri doğru bilgilendirmektir.
Savunmaktan çok
Sorgulamaktır.
Kentsel dönüşümde en sağlıklı temsilci profili,
Müteahhidin avukatı gibi davranandan çok
Kat maliklerinin hakkını koruyan kişidir.
Bir firmanın sözcüsü gibi konuşandan çok
Tüm firmalara aynı soruları soran kişidir.
Bir firmayı parlatandan çok
Tüm firmaların güçlü ve zayıf yönlerini ortaya koyan kişidir.
Çünkü temsilcilik taraf olmaktan çpk
Hakem olmaktır.
Hakemler forma giymez.
Taraf tutmaz.
En sağlıklı yöntem...
Tüm firmalara eşit mesafede durmak.
Aynı soruları tüm firmalara sormak.
Aynı kriterlerle değerlendirmek.
Aynı belgeleri istemek.
Aynı incelemeleri yapmak.
Aynı şeffaflıkla sonuçları paylaşmak.
Çünkü adalet,süreçte de görünmelidir.
Bir başka önemli konu ise apartman içindeki algı yönetimidir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde bazen şu cümleler duyulur.
Bu firma kesin en iyisi.
Diğerleri zaten olmaz.
Onlar güvenilir değil.
Biz kararımızı verdik.
Oysa henüz araştırma tamamlanmadan yapılan bu tür söylemler, komşular üzerinde psikolojik baskı oluşturabilir.
İnsanlar zamanla teknik verilerden öte, oluşturulan algıya göre karar vermeye başlayabilir.
İşte bu noktada,
Söylentiler büyürse kutuplaşmalar başlar.
Kutuplaşmalar başlarsa komşuluk zarar görür.
Bazen daha inşaat başlamadan apartman ikiye bölünür.
Belki de en üzücü olan budur.
Çünkü yeni bina yapmak mümkündür.
Ama bozulan güveni yeniden inşa etmek her zaman mümkün olmayabilir.
Bu nedenle temsilciler heyetinin en büyük gücü bir firmayı savunmadan
Tarafsız kalabilmesidir.
En büyük başarısı bir firmayı seçtirmesi değildir.
Bütün maliklerin güven duyduğu bir süreç oluşturabilmesidir.
Kentsel dönüşümde doğru müteahhit kadar, doğru karar mekanizması da önemlidir.
Çünkü güvenin olmadığı yerde en iyi proje bile tartışılır.
Ama güvenin olduğu yerde insanlar en zor kararları bile birlikte alabilir.
Temsilci heyetleri;
Bir firmaya yakın olmaktan çok, gerçeğe yakın olmak için vardır.
Bir yükleniciyi korumaktan çok
Kat maliklerinin hakkını korumak için vardır.
En önemlisi;
Tarafsızlığın kaybedildiği yerde güven kaybolur.
Güven kaybolduğunda ise hiçbir sözleşme insanları gerçekten rahatlatamaz.
Günün sonunda insanlar yalnızca müteahhit seçmez.
Aslında geleceğini seçer.
Birikimini seçer.
Çocuklarının yaşayacağı evi seçer.
Bazen bir ömür boyunca çalışarak kazandığı emeğin kaderini belirler.
İşte bu yüzden temsilcilik makamı ne kadar güçlüyse, tarafsızlık sorumluluğu da o kadar büyüktür.
Temsilciler heyeti, kat maliklerinin ortak aklı, gözü, kulağı ve vicdanı olmalıdır.
